Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как без хлопот обменять в Самаре старое жилье на новое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть возможность увеличить площадь квартиры на 70кв.м за счёт тех. этажа, площадь уже отгорожена от общей крыши, сделан выход из квартиры, частично произведено утепление стен и потолка, есть возможность сделать отдельный вход из подъезда.
Особенности самарского обмена жилья с доплатой
Доска бесплатных объявлений Самарская область © КупиПродай. Здесь можно Купить или Продать не прогадать!
Меняется 2-этажный коттедж со всеми удобствами в районе п.Мехзавод Жилой комплекс «Кристалл».
ПРОДАЕТСЯ 3х-комнaтная не угловая квартира улучшенной планировки на 5 этаже в собственности. В городе Чапаевск. Все комнаты, санузел и ванна раздельные. Пластиковые окна. В гостиной(зал+кухня) залита стяжка, постелен ламинат, дизайнерский ремонт. В двух комнатах и коридоре линолеум. Потолки в гостиной и комнатах натяжные. Большой широкий коридор.
С Вами будут работать все те же риэлторы, что проводили такие сделки еще в кризис 2008 года. Они расскажут все тонкости этой процедуры. Для Вас это гарантия уверенности в чистоте сделки и высокая скорость её проведения.
Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев.
Нашёл объявление на одной из площадок по продаже квартиры самостоятельно. Квартира продавалась через агентство. В ходе общения с сотрудниками агенства убедился, что они профессионалы своего дела.
Куплю земельный участок с домом (ИЖС или дачу) в пригороде Самары, стоимостью до 3 млн. Предложения в личку.
Спасибо Елене Дугиной за оперативно проведённые продажу и покупку квартир! За такие короткие сроки! Столько вариантов!
Обменяю новый дом.в черте г.САмара -112 кв.м 2 этажа. 3 сотки. Жилой с качественным ремонтом с дорогой кухней.душевая парная. 2 сан узла . Газ ,свет ,вода централизованные.теплый пол и т.д на дом тоже свеженький только в других регионах.
Услуга подходит всем собственникам жилья (квартиры, комнаты или дома), желающим приобрести квартиру в «Кошелев-Проекте». Не важно, где вы живете – в Самаре или Самарской области. Отдел вторичной недвижимости заключает договор на продажу старого объекта недвижимости и покупку нового.
Особенность обмена жилья с дополнительной оплатой вне зависимости от того, какие виды недвижимости задействованы, состоит в том, что помещение должно быть приватизировано одним или несколькими жильцами. От них требуется согласие на сделку, так как именно они являются собственниками.
Если же оно не приватизировано, вам придется собрать множество справок из муниципальных органов, которые суммарно могут вам разрешить или запретить проведение сделки.
Решение по данному вопросу зависит не только от вас, но от органа местного самоуправления.
Да и желающих приобретать не приватизированную недвижимость совсем не много. В этом случае вам придется серьезно уступить в цене, чтобы иметь возможность конкурировать с более выгодными вариантами.
Мена с доплатой – невероятно удобный способ поменять место жительства. Разобравшись с правовыми аспектами – для вас не будет сложности в реализации данной процедуры.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?
Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.
Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.
Важно: отсутствие в договоре пункта о доплате не защищает сторон сделки полностью. Если кто-либо из сторон обратится в суд, может быть вынесено решение о принудительной доплате на основании разницы стоимости квартир.
Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.
Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:
- На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
- Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
- Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).
Особенности самарского обмена жилья с доплатой
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.
Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:
- подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
- техпаспорт не старше 5 лет;
- нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
- справка о прописанных.
На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.
- Позвоните специалисту жилой недвижимости «Самара Центр» по телефонам:
(846) 972-98-33, с.8 927 692 98 33 - Специалист выедет на осмотр Вашей квартиры, определит ее рыночную стоимость и займется вопросами продажи.
- Специалисты Центра новостроек подберут для Вас подходящий вариант в новостройке.
- Квартира в новостройке бронируется на 30 дней и фиксируется стоимость квадратного метра.
- Ваша квартира будет продана по рыночной цене в течение 30 дней.
По программе «Меняем старое на новое!» Вы также можете обменять квартиру на загородный дом или переехать в новую квартиру на вторичном рынке большей площади, в другом районе, более новом доме.
Если для покупки новой квартиры Вам требуется доплата, Вы можете решить этот вопрос с помощью ипотеки. Компания «Самара Центр» сотрудничает с ведущими банками г. Самары, выдающими ипотечные кредиты. Обращаясь к нам, вы можете значительно сэкономить время и деньги.
Обмен,продажа квартир-домов в Самаре
Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.
- Риэлторы могут предложить оформить размен двухкомнатной квартиры обычным договором мены. В нем указывается факт доплаты по желанию участников сделки. Стоит проконсультироваться с юристом, опытным в вопросах недвижимости, по поводу составления такого документа.
- Также возможен вариант оформления договоров купли-продажи между собственниками жилья. При составлении бумаг определяется стоимость обеих квартир, из чего легко определить и размер доплаты.
- Агентство недвижимости может купить тот вариант, который подходит клиенту, и продать ему после реализации его квартиры. Вариант надежный, позволяет не упустить выгодный объект. Но риэлтору нужно будет доплатить проценты за его услуги.
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену.
По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов. Также стоит обратиться к специалисту, так как может быть множество нюансов, с которыми самому будет сложно разобраться.
Что лучше: продать или обменять квартиру?
Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:
- Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.
Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.
- Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.
- Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.
- При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.
- Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
- Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.
- Стороны вправе обратиться к услугам представителей.
Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:
- Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
- Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.
- Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
- Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Какие могут быть подводные камни?
Недвижимость — это самая дорогостоящая вещь, с которой могут совершать сделки обычные граждане. При этом она — одна из самых сложных, с точки зрения документооборота и регламентирующих законов. Поэтому, чего-чего, а уж подводных камней в сфере недвижимости хватает.
Понятно, что основная опасность заключается в потере права собственности на приобретённый объект, но и других неприятных сюрпризов, порой, не удаётся избежать. Здесь и претензии налоговых органов, которые могут возникнуть после продажи недвижимости. И позиция органов опеки, которых не уведомили в установленном законом порядке о предстоящей сделке. Даже наличие у продавца супруги, в том числе бывшей, может, порой, нести массу сюрпризов. Я уже не говорю про нечистых на руку граждан, для которых многомиллионный актив в виде недвижимости — лакомый кусок, ради которого они способны преступить закон.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»
С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:
- Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
- Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
- Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
- При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
- Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
Документы и налоги при обмене
Заключение договора мены не обходится без следующих документов:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- кадастрового паспорта;
- справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
- справки о составе семьи;
- свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- письменного согласия со стороны супруга (-и);
- проекта договора;
- квитанции об оплате госпошлины;
- заявления на регистрацию сделки.
Как поменять квартиру в ипотеке?
Если на имеющуюся квартиру взят ипотечный кредит, то возникают некоторые трудности. Нужно учесть при планировании обмена следующее:
• Некоторые банки требуют полностью закрыть сумму займа или часть долга. У каждой кредитной организации свои условия.
• При обмене квартиры, если долг не погашен, то залог переходит на приобретаемое жилье.
• Банк должен оценить квартиру, на которую вы хотите обменяться и дать свое согласие на сделку. Без согласия ничего не получится.
Обмен ипотечной квартиры происходит так:
1. Оформляются два договора: на продажу жилья и на покупку новой квартиры.
2. Проводится регистрация права собственности на новую квартиру, а также оформление обременения на новую недвижимость от банка.
3. Снимается залог с ранее проданного жилья. До этого момента старая недвижимость находится в залоге у банка.
В случае необходимости применить эту схему, рекомендуется обратиться в агентство, специализирующееся на подобных сделках. Профессиональные специалисты смогут провести сделку максимально быстро.
Алгоритм размена однушки на двушку прост.
Оформляется путем договора мены или же путем осуществления купли-продажи.
Одна из сторон отчуждает однокомнатную квартиру, а вторая – двухкомнатную. Если речь идет о доплате – в договорах лучше указать данный момент.
При обмене однушки на трехкомнатную, необходимо также прибегнуть к составлению договора. После того, как вы нашли подходящий вариант, вам необходимо прийти с оппонентом к соглашению по поводу того, как конкретно вы хотите оформить сделку.
Вы можете воспользоваться подписанием договора мены, упомянув или отказавшись от доплаты. Также вы можете воспользоваться заключение договора купли-продажи, в этом случае, каждая из сторон должна выступать и продавцом и покупателем, а нормативных документов будет два.
Как сделать обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную? Для того чтобы осуществить размен, надо либо воспользоваться сделкой купли-продажи либо меной. В этой ситуации последний – гораздо выгоднее, чем купля-продажи, ведь он облагается налогом лишь единожды.
Если речь идет о продаже, то при составлении договора вам придется использовать целых три нормативных документа. В первом случае отчуждателем являетесь вы, а в двух других – ваш оппонент, который составляет новый договор по факту отчуждения каждого вида недвижимости.
С каждого договора будет взыскан налог, который обязательно подлежит уплате. Это делает сделку невыгодной.