Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Покупка новостройки: обратить внимание
И последнее (но не менее важное), на что надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке – это собственно условия договора и приложений к нему.
Очень часто дают совет приносить при покупке новостройки документы на проверку к адвокату. На самом деле, это не так просто. Застройщик не обязан отправлять вам проекты договоров по электронной почте (по факту так делают совсем немногие и единицы выкладывают свои типовые договора в Интернет). Приглашать в офис продаж с собой юриста – удовольствие очень дорогое.
Так что, возможно, вам придется приехать, ознакомится с договором и взять время «на подумать». При этом вас, скорее всего, будут убеждать заключить сделку именно сейчас, т.к. через неделю выбранной вами квартиры или предлагаемых сегодня условий уже не будет.
При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.
Придется ли вам дополнительно платить за регистрацию договора ДДУ в Росреестре (если речь идет о дополнительной сумме, кроме оплаты пошлины и нотариального заверения необходимых копий – это не очень хороший сигнал). Так же к дополнительным навязанным поборам можно отнести требование оплатить услуги по будущей регистрации квартиры в собственность в момент заключения договора долевого участия (еще самой квартиры нет, и не известно, что будет представлять собой процедура регистрации, когда до нее дойдет дело).
Разумеется, дополнительные платежи – вовсе не повод отказываться от покупки новостройки. Мы просто призываем все внимательно просчитать и взвесить.
Так же важно обратить внимание на способ оплаты. Обычно – это перевод по реквизитам. Некоторые застройщики работают через аккредитив (это когда банк переводит продавцу деньги только при выполнении им определенных условий).
Кстати, именно с моментом оплаты покупки квартиры в новостройке связаны некоторые заблуждения покупателей.
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что некоторые покупатели всерьез верят, что заключить договор можно сейчас, а совершить оплату потом – уже после того, как дом достроен, хотя такая схема невозможна в реальности. По словам г-жи Покидышевой на этапе оплаты недвижимости вообще возможны необычные истории.
Например, один клиент позвонил менеджеру «НДВ-Недвижимость» с вопросом: «А нал куда везти?» Покупатель не только не знал о том, что оплата наличными невозможна, он еще и предполагал, что при оплате наличными в офисе можно потребовать большую скидку – нет ограничений, установленных в рамках действующих акций.
Особенности договора долевого участия
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.
Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:
- Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
- Окончательная стоимость объекта.
- Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Сроки передачи дольщику квартиры.
Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д. А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно. Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!
Регистрация прав собственности
Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:
- Ввод в эксплуатацию.
- БТИ утверждает план объекта.
- ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
- Вносятся пометки ЕГРН.
Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:
- заявления правообладателя;
- документация о правах на недвижимость;
- платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- паспорт;
- план из БТИ;
- договор с застройщиком;
- акт приёма-передачи квартиры.
Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.
Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:
- Нахождения агентства недвижимости.
- Выбор определенной квартиры.
- Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
- Оплата.
- Подписание договора уступки права требования.
Риски при покупке квартиры в новостройке:
- строительство приостановилось;
- застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
- присутствие двойных продаж;
- застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
- несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
- возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
- квартиры продаются на дополнительных этажах;
- изменение в процессе строительства цены на квартиры;
- многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
- полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
- разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
- слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.
Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.
Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.
Вот примеры некоторых из них:
- Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
- Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
- Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.
Какие документы обязаны предоставить?
Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:
- Учредительные документы застройщика.
- Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.
Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.
Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.
- Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
- Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.
Без риелтора – реально
Существует мнение, что сегодня почти невозможно купить квартиру без участия риелтора. Конечно, это не так. Вполне реально самостоятельно разобраться в обилии предложений, существующих на рынке. И для этого вовсе необязательно мотаться по офисам застройщиков – для этого существует интернет с его безграничными ресурсами.
Например, тем, кто имеет четкое представление о том, какая требуется квартира, можно воспользоваться специальным онлайн-сервисом по подбору жилья в новостройках. На основании полученных от пользователя данных (локация, комнатность, близость метро, наличие отделки, степень готовности дома, бюджет покупки) робот сформирует список подходящих новостроек и пришлет его на почту. Как вариант, можно просто смотреть, что строится в конкретном районе.
Но если вы пока не знаете, чего хотите, и не представляете, с чего начать, то предлагаем вам пошаговую инструкцию о том, как выбрать квартиру в строящемся доме.
Согласно статистическим данным, в последнее время вырос⇑ спрос на квартиры в новостройках с готовой отделкой. В первую очередь это объясняется желанием покупателей максимально оптимизировать затраты. Самостоятельный ремонт покупаемой квартиры всегда обходится очень дорого. Помимо финансовых затрат он отнимает немало времени и сил.
Реализация квартир с готовым ремонтом началась в середине 2 000-ых годов. В то время на рынке произошло сокращение↓ спроса на недвижимость.
С целью привлечения клиентов строительные компании начали продавать квартиры с готовой отделкой. Некоторые из них пошли ещё дальше и приступили к разработке различных дизайнерских решений, предлагая квартиры с ремонтом в определённом стиле.
При выборе недвижимости с ремонтом специалисты рекомендуют обращать внимание на стоимость отделки. Оптимальной называют цену в пределах 10 000 рублей за квадратный метр. Если ремонт обходится дороже, многие покупатели отказываются от такой услуги.
Традиционно выделяют 2 основных этапа отделки квартир:
- Черновая отделка. В целом такое понятие означает полное отсутствие какой-либо отделки. Такой ремонт подразумевает наличие только базовых элементов: входная дверь, стеклопакеты, а также система отопления. В некоторых случаях также устанавливаются межкомнатные двери. Покупателю квартиры придётся самостоятельно равнять стены, клеить обои, делать разводку электрики и другие необходимые работы. Только после их окончания жильё будет готово к заселению.
- Чистовая отделка. В этом случае ремонт делает застройщик, его стоимость включается в цену квартиры. Чистовая отделка включает: покраску стен, поклейку обоев, укладку линолеума или паркета. В ванной комнате и в туалете укладывается плитка либо осуществляется покраска стен.
Чистовая отделка от застройщика подходит тем покупателям, у которых нет времени на самостоятельный ремонт либо они не имеют на это денежных средств.
Важно также помнить, что в последнее время строительные материалы существенно подорожали. При этом уровень дохода в большинстве случаев не изменился. Именно поэтому покупатели предпочитают приобретать квартиры с готовым ремонтом.
? Специалисты посчитали, что при покупке двухкомнатной квартиры с чистовой отделкой можно сэкономить примерно 200—400 тысяч рублей. Конечно, такая сумма является приблизительной и может существенно меняться.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.
Расположение квартиры
Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:
- квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
- Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
- Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
- Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.
Какие типы договоров могут использоваться?
Вместо договора о долевом участии застройщик может предложить подписать следующие договора:
- Предварительный договор купли-продажи, используя вексель. В такой ситуации подписываются два договора — сам предварительный договор и получение векселя. В случае окончательной и успешной достройки дома вексель будет обмениваться на денежные средства, и они пойдут в стоимость за первичный договор.
Но такая схема не является безопасной, так как квартира может быть продана посторонним лицам, и на руках останется только вексель. Поэтому не стоит соглашаться на такой договор, если нет абсолютной стопроцентной уверенности в застройщике. Иначе высока вероятность мошенничества, и помочь сможет только суд.
- Предварительный договор купли-продажи без векселя. Сам договор подразумевает что застройщик после окончания стройки сначала получает квартиру в свою собственность, а только потом передаёт ее будущему владельцу.
Кажется, не стоит даже упоминать, насколько это крупная почва для финансовых махинаций, в каких покупатель целиком остается без каких-либо гарантий со своими средствами. Поэтому подобные серые договора не стоит подписывать, даже если есть полная уверенность в застройщике.
Обязательные пункты договора
Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно удостовериться в правильности всех его обязательных пунктов. Желательно делать это при помощи юриста, но если нанять такового не получается, то проверять придется самому покупателю. В таком случае присматриваться необходимо к следующим пунктам документа:
- Определение конкретного объекта, который будет передан в собственность после постройки дома.
- Срок, в который застройщик обязуется передать объект в собственность.
- Все данные о ценах, способах и сроке оплаты. На этой информации необходимо заострить особое внимание.
- Данные по гарантийному сроку, который действует в отношении конкретной квартиры, в течение которого застройщик обязуется исправлять все возможные строительные недочеты и неисправности.