Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно ответить арендодателю на его требования по оплате?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Практика, подтверждающая правомерность удержания
Сложившейся судебной практики, подтверждающей законность действий кредиторов, удерживающих имущество, достаточно.
В Саратове недобросовестному арендодателю отказали в истребовании имущества, оставленного в неоплаченном помещении (дело № 2-2837/2018)
В Чувашии в прошлом году было вынесено аналогичное решение № 2-621/2018 2-621/2018 ~ М-260/2018 М-260/2018 от 23 мая 2018 г.
Еще примеры положительной практики можно увидеть в делах №№ А56-40614/2016 и А68-10567/2016.
Однако в Татарстане с арендодателя взыскали задолженность по арендным платежам, но арендатора обязали имущество вернуть владельцу (решение № 2-1220/2018 2-1220/2018 ~ М-992/2018 М-992/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1220/2018).
Что делать, если после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов
на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.
Как написать письмо арендодателю о снижении арендной платы и законные варианты уменьшения
Основа успешного бизнеса – контроль над расходами и экономия собственных средств. Высокие затраты снижают рентабельность, уменьшают оборотный капитал и прибыль.
Значительный удельный вес имеют постоянные издержки, которые нужно оплачивать независимо от выпуска продукции и объема продаж: аренда, коммунальные платежи, заработная плата. Эффективный менеджер использует все возможные средства для уменьшения таких расходов.
Как снизить арендную плату за помещение – серьезный и непростой вопрос, особенно для начинающего бизнесмена.
Потребовать снижения ставки арендной платы можно на основании Гражданского Кодекса РФ. Сделать это допустимо в следующих ситуациях:
- Если в процессе эксплуатации арендуемого помещения выявились недостатки, препятствующие полному или частичному использованию его по назначению (ст.612 ГК РФ);
- Если во время заключения договора арендодатель не предупредил обо всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст.613 ГК РФ);
- Если условия использования арендованного помещения существенно ухудшились по независящим от нанимателя причинам (стихийные бедствия, военные действия и пр.) (ст.614 ГК РФ).
Для решения вопроса о пересмотре арендной ставки важно понимать, какие условия должны быть соблюдены. Ст.614 ГК РФ утверждает, что изменение размера оплаты возможно в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год.
Однако в материалах пленума ВАС №73 от 17.11.2011г. говорится, что эта норма является диспозитивной и допускается ее корректировка по соглашению сторон.
Это означает, что, если обе стороны договора обоюдно приняли решение о снижении арендной платы, разрешено сделать это в любое время.
Нарушение договора аренды арендатором
Как мы уже говорили, на практике встречаются нарушения договора аренды и со стороны арендатора. Последствиями для арендодателя могут быть убытки имущественного характера. Итак, ниже раскроем наиболее частые случаи нарушения условий договора аренды арендатором и расскажем, каким образом может защитить свои права арендодатель.
Пример жалобы на арендодателя
Начальнику ИФНС г.Москвы
От Иванова И.П. паспорт серии 4214 882289 выдан 16.06.2014
Проживающего по адресу: г.Москва, Газетный переулок, д.4
Жалоба
20.02.2018г. между мной и Голубевым И.П. был заключен договор №1/18 от 20.02.2018г. на аренду квартиры по адресу г.Москва, ул.Севастопольская, д.24,кв.1. Согласно договора, проблемы возникающие в процессе эксплуатации жилого помещения решаются за счет арендодателя. К таковым относятся: замены сантехники, устранение различных неполадок с бытовыми приборами, косметический ремонт, а также уплата соответствующего налога. Гражданин Голубев уплачивать налог за имущество отказался, сказав, вы заплатите, а я вам возмещу. А в последствии отказался уплачивать. Прошу налоговый орган разобраться в данной ситуации. Копия квитанции об оплате прилагается
10.02.2022 Иванов И.П.
Причины для жалобы на наймодателя
Жаловаться на собственника, сдающего квартиру, могут все лица, чьи права были затронуты его действиями или в результате действий квартирантов. В основном такие претензии возникают у самих нанимателей, также часты случаи недовольства соседей. Другие лица также могут обжаловать неправомерные действия хозяина квартиры: например, совладельцы недвижимости, с которыми не согласовали сдачу в наем и т.д.
Наиболее распространены следующие причины жалоб на наймодателя:
- Непредоставление объекта найма: затягивание сроков, отказ в передаче ключей, или предоставление жилья, несоответствующего нормативам (пригодность для проживания определяется ст. 15 Жилищного Кодекса РФ).
- Нарушение условий договоренности: придирки к жильцам в целях получения большей суммы денег, чем было обговорено изначально.
- Повышение оплаты (не допускается ее изменение в одностороннем порядке, если иное не отмечено в договоре – ст. 682 ГК РФ).
Кроме того, не все квартиранты знают, что смена собственника (например, при продаже, или смерти хозяина) не отменяет действия договора. Наниматель имеет право проживать дальше на тех же условиях, зафиксированных в соглашении, до конца срока его действия (ст. 675 ГК РФ).
Когда снимаешь квартиру, за коммунальные услуги платит ее хозяин или съемщик квартиры?
Обычно съёмщик. Зависит от цены аренды. Но съёмщик расходует электроэнергию, воду и прочее. Чтобы не было конфликтов по этим платежам, предпочтительнее пользующемуся и платить. Владелец квартиры должен только отслеживать своевременность платежей.
как договоритесь
полюбому хозяин
..как договоритесь… Обычно…. в аренду входят и платежи за жкх….
Хозяин. Он в ту сумму за которую квартиру сдает. уже учитывает комуналку
Это уже как договоритесь, в основном вы платите хозяину оговоренную сумму за каждый месяц, и из этих денег хозяин сам платит за ком. услуги. Зачастую именно так и бывает.
Как договоритесь. Но сейчас, с учетом роста услуг ЖКХ, чаще договариваются так: вы платите за съем жилья + оплата ЖКХ по факту. А кто оплачивать из вас будет (вы сами или хозяин) — это опять таки по договоренности.
Идиотский вопрос. Задай так по новой, кто кому должен арендатор или арендодатель за найм или сдачу квартиры???
А в договоре что написали ?
составляйте грамотно договор аренды, там должно быть указано кто, как и за что платит
как договоритесь. обычно-если указывают очень низкую стоимость в объявлении-то в договоре оплату коммунальных возлагают на жильца. если сумма высокая-то хозяин сам платит
согласно закону ответственным за оплату жилья является его собственник или наниматель. Так что если будет долг, то УК будет требовать его с собственника. Но если между вами есть договор, где обязанность лежит на квартиранте, то собственник может и взыскать долг через суд
Если я снимаю квартиру без ремонта и плачу за 1комнатную кв. 5500 и ещё плюс коммунальные. Это не правильно. Я должна платить 5500 и плюс свет сколько я потратила электроэнергии.
Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.
Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.
Правильный договор найма квартиры для физических лиц
Наймодатели и наниматели жилого помещения хотят иметь определенные гарантии, касаемо предмета найма и получении регулярных платежей от арендатора. Чтобы разрешить эту ситуацию необходимо вооружиться правильным договором аренды квартиры между физическими лицами, образец и бланк которого можно скачать бесплатно, внизу приведенной страницы. После скачивания договора аренды на квартиру вы сможете распечатать и приступить к заполнению, воспользовавшись наглядным образцом.
Перед заполнением хотелось бы отметить такой важный момент, как срок, на который он заключается.
Если жилое помещение сдается на срок более 1 года, такой договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. В противном случае он будет считаться незаключенным и, в случае споров в суде, окажется ничтожным. Чтобы избежать ненужной бюрократии многие заключают договор найма жилой недвижимости сроком на 11 месяцев.
Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.
В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесёнными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.
Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.