Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательно установлено, что при соглашении с банком второй член семьи (супруг или супруга) автоматически выступают созаемщиками, что означает равную степень материальной ответственности, независимо от подписи на кредитном договоре. Оптимальный вариант, когда необходим раздел ипотеки, – уведомить кредитное учреждение о бракоразводном процессе, где предложат альтернативные варианты раздела совместного имущества.
Дележ имущества при разводе с детьми
Согласно семейному законодательству развод осуществляется в судебном порядке при наличии у пары детей, не достигших 18-летия, и нерешенных вопросов по разделу имущества. Разделом имущества мужа и жены считается выделение долей каждого из них в общей собственности.
Следует отметить, что наличие у семейной пары детей не является причиной отхождения судов от принципа равенства долей каждого из супругов в совместной собственности. Более того, ребенок не имеет прямого права на имущество родителей, и, следовательно, не должен принимать участие в его разделе.
Если же ребенок на момент раздела является собственником какого-либо имущества (в результате дарения, переоформления, приобретения на него), оно передается (оно должно переоформляться на родителя?) тому родителю, с которым остается проживать несовершеннолетний. Примечательно, что спор о разделе имущества возможен не только в момент расторжения брака, но и до развода, а также в течение трех лет после такового.
[3]
Порядок раздела собственности в независимости от наличия у супругов детей может быть:
- договорным — по нотариальному соглашению, брачному договору;
- судебным — по дополнительному требованию в иске о разводе или самостоятельному требованию.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Как оформить раздел имущества
Если у вас есть недвижимость, тем более, если вы покупали ее в браке, то при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.
Пример. Вы купили квартиру в браке, она записана на вас, то есть именно вы указаны как собственник в документах. И вот развод — развелись в ЗАГСе, раздел имущества не оформили — вы же и так собственник по документам. Через год вы решили продать квартиру. Но поскольку она куплена в браке, то по закону это совместная собственность, а документа о разделе имущества у вас нет. Это значит, что для любой сделки с квартирой вам понадобится согласие бывшего супруга. Поэтому, чтобы не испытывать судьбу, оформляйте документы на раздел имущества.
Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?
Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.
Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).
Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.
Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?
Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.
Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.
Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Ипотека взята в браке, что делать
Рассмотрим, как будет делиться ипотека при разводе, если жилье было приобретено в браке. Согласно действующему законодательству, все совместно купленное имущество становится общей собственностью, даже если в кредитном договоре основным заемщиком числится только один из супругов.
Как будет происходить развод при наличии детей и ипотеки, зависит от многих факторов:
- Если муж и жена мирно решили все нюансы развода, без конфликтов, ссор и разбирательств в суде, тогда они могут выплачивать кредитные обязательства вместе. К примеру, после развода ребенок остается с матерью в однокомнатной квартире, отец съезжает от них и продолжает выплачивать свой ежемесячный платеж по ипотеке или всю общую сумму платежа самостоятельно. Но такое мирное решение проблемы встречается редко. Выплата ипотеки для женщины с ребенком в разводе бывает проблематичной из-за отсутствия денег и высокооплачиваемой работы.
- Заключается соглашение, где супруги распределяют между собой доли квартиры и суммы, которые подлежат уплате. Документ обязательно согласовывается с банком, и если он одобрен, из общего кредитного договора выделяются два отдельных договора. Но такой способ редко применяется, поскольку даже проверив платежеспособность обеих сторон, кредитная организация будет нести риски уже по двум кредитам.
- Один из супругов отказывается от своей доли в пользу второго и выходит из числа заемщиков по ипотечному договору. Этот вариант также должен быть разрешен банком после проверки платежеспособности второй стороны.
- Если у семейной пары есть свободные денежные средства, они могут погасить ипотеку, продать общую квартиру и разделить полученные средства пополам. Это оптимальный вариант, но не всегда у супругов есть свободные накопления.
Правильный раздел ипотечной квартиры при разводе, если есть дети
При разводе, квартира, взятая в ипотеку, подлежит разделу. Это касается любого недвижимого имущества, нажитого в браке. Согласно действующему законодательству, квартира делится между супругами 50 на 50. Если же в брачном договоре прописаны другие условия, то в учет берутся именно они.
Если речь идет о квартире с двумя комнатами или более, то ее возможно разделить в натуре. Что касается однушки, то бывшие супруги становятся совладельцами по ½ доли.
Если в однокомнатной квартире остается муж или жена, то вторая сторона может получить денежную компенсацию.
Если между супругами нет никаких разногласий, то заключается соглашение, в котором говорится о том, что муж/жена становится единственным собственником. В противном случае подается иск в суд.
Большая доля имущества достанется родителю, который будет проживать совместно с ребенком. Что касается обязанности по выплате кредитного обязательства, то мать и отец будут в равной степени осуществлять ежемесячный взнос.
В: Можно ли после погашения ипотеки не выделять доли детям?
О: Выделение долей детям в недвижимости обязательно, иначе сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, а денежные средства в размере материнского капитала возвращены обратно в бюджет.
В: Можно ли продать квартиру без выделения долей детям, а выделить доли уже в новой приобретенной недвижимости?
О: Даже в случае наделения несовершеннолетних долями в новой квартире без получения на то согласия органа опеки, такие действия также будут квалифицированы, как нецелевое использование средств материнского капитала и вас могут обязать вернуть выплату в бюджет государства. Поскольку не выполнены условия для получения такой господдержки.
В: Отличается ли раздел квартиры и дома, приобретенных с привлечением маткапитала?
О: При разделе недвижимости не имеет значения форма имущества. Единственное отличие — возможность проведения раздела домовладения путем выдела доли в натуре, поскольку его планировка, как правило, позволяет оборудовать отдельные входы/провести раздел коммуникаций и помещений.
В: Разрешено ли использовать средства материнского капитала после развода?
О: При разводе целевые средства в виде маткапитала остаются у владельца сертификата. Если после развода такую выплату бывшая жена направит на частичную оплату ипотечного жилья — собственник будет мать и дети. При вступлении ее в повторный брак, новый муж будет иметь право на такую долю при условии, что он является отцом второго ребенка или усыновителем первого.
Развод с детьми и оформленной ипотекой в период брака
После внесения ипотеки во время официального брака недвижимость становится совместной собственностью. Его разделение производится на основании пунктов 1-3 ст. 38 Семейного кодекса. В случае развода с детьми и зарегистрированной ипотеки во время брака есть несколько возможных решений:
- Квартира может быть продана. Поступления от этого переводятся в банк в рамках погашения долга. Остальные деньги делятся между мужем и женой. Часто банки отказываются от такой процедуры, чтобы не потерять проценты за досрочное погашение. Поэтому необходимо вести переговоры с кредитным учреждением, при поддержке юристов.
- В кредитном договоре могут быть определены индивидуальные условия для каждой стороны. Тогда в случае развода с ипотекой и детьми порядок выплат не меняется. Бывшие муж и жена, являющиеся созаемщиками, остаются связанными совместной ссудой и несут солидарную ответственность. Если в контракте есть такой пункт, учреждение вправе решать для себя, против кого предъявлять иск в случае неуплаты. Ситуацию можно разрешить путем подписания индивидуального договора, в котором отражены обязательства каждого субъекта.
- Кредит может быть переоформлен одному гражданину (пп. 1, 2 ст. 391 ГК РФ). Он предоставляется, если банк соглашается на процедуру и муж / жена платит определенную сумму другому супругу. Квартира остается собственностью лица, производящего оплату.
Пошаговый алгоритм раздела ипотеки при разводе
Разделение ипотеки и расторжения брака осуществляется в несколько этапов.
- Супруги достигают мирового соглашения. Определяет части собственности для каждого из них. Регистрируется порядок погашения ссудной задолженности.
- Развод официально зарегистрирован. Если есть дети, это можно сделать только в суде. Суд решает, с кем из родителей будут жить дети.
- По решению суда и мировому соглашению он должен посетить кредитную организацию. При себе необходимо иметь документы, перечень которых устанавливает банк. Обычно он включает копию кредитного договора, документы о разводе и декларации о доходах супругов за последние шесть месяцев.
- В случае принятия банком условий, предложенных созаемщиками, оформляются новые ипотечные документы. На каждый из них оформляется кредитный договор. Если обязательства распространяются только на мужа / жену, составляется единый договор.
- Банк может отказаться принять условия созаемщиков. В этом случае подается иск в суд об установлении нового порядка выплаты ипотеки.
Ипотека при разводе сама по себе может представлять непростую проблему. А при наличии детей раздел ипотечной квартиры становится особенно затруднительным. Если и не с юридической, то с этической точки зрения.
Чтобы избежать подобных ситуаций, желательно озаботиться вопросом защиты интересов детей до развода. И здесь самым действенным способом будет брачный контракт или соглашение о разделе. Причем брачный договор предпочтительней, т.к. позволяет установить возможного владельца еще до того, как имущество будет приобретено. В соглашении же можно разделить только недвижимость, которой семья уже владеет.
Если лицо видит, что в сделке ущемляются права ребенка, то оно может обратиться за помощью в любой контролирующий орган. Это может быть Прокуратура, комитет по делам несовершеннолетних и пр.
Нужно ли заключать брачный договор перед тем, как брать кредит на жилье?
Перед заключением договора об ипотечном кредитовании супругам следует обдумать все условия и нюансы, в том числе и те, которые появятся при возможном бракоразводном процессе, в том числе при наличии детей.
Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий, супружеской паре рекомендуется заключить между собой брачное соглашение/ договор/ контракт, которое будет иметь юридическую силу.
В нём следует обозначить следующую информацию:
- какая из сторон будет оплачивать ипотеку во время брака и после него, в случае расторжения;
- кто получит ипотечную недвижимость после развода, и на каких условиях.
Как поступать в случае, если созаемщик не спешит отказываться от доли в ипотеке, но при этом не вносит оплату по кредиту в течение трех и больше месяцев:
- второй созаемщик должен «принять» на свой счет финансовые обязательства первого. Когда один из бывших супругов нетрудоспособен, экс-жена состоит на медицинском учете по факту беременности либо оформила декретный отпуск, размер обязательного ежемесячного платежа по ипотеке значительно снизится;
- бывшие супруги могут предложить банку-кредитору реализовать ипотечное жилье, а полученные средства потратить на погашение долга. Конечно, выгода от применения такого метода весьма сомнительна, ведь финансовое учреждение выставит квартиру на продажу по сниженной стоимости. Главный плюс — проблема выплат быстро разрешится.