Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.
Инструкция: как оформить согласие супруга на сделку
Так как оформить нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости? Это несложно, и самостоятельно ничего придумывать не нужно: документ оформляется у нотариуса.
Поэтому всё, что нужно — записаться к нотариусу, и об этом лучше позаботиться заранее, чтобы избежать долгих очередей.
С собой потребуется взять:
- паспорта,
- договор на квартиру,
- брачный контракт (если он есть),
- свидетельство о браке,
- документ, подтверждающий дееспособность обратившихся, — но это нужно не всегда.
✅ Образец согласия на покупку доли в квартире
Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.
Основные пункты согласия:
- название документа;
- город и дата составления;
- ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
- подтвердить, что уведомление было получено;
- размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
- адрес нахождения объекта;
- цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
- готовность вступить в сделку на условиях продавца;
- встречные условия, детали – если требуются;
- сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
- подпись собственника;
- подпись и печать нотариуса.
Большинство жилых помещений покупаются с привлечением ипотечного кредита. В этом случае банк оформляет договор с одним из супругов, который будет являться заемщиком. Если второй официально работает и имеет доход, то он становится созаемщиком.
При отсутствии дохода банк не сможет принять его созаемщиком по ипотеке и не может быть уверен, что семья сможет погасить долг в случае потери заработка заемщиком. Обычно гарантией по ипотеке выступает залог – квартира, покупаемая с привлечением займа.
В этом случае банк должен получить от второго супруга нотариальное согласие о том, что он не возражает против передачи приобретаемого имущество в залог. Согласие нужно только для кредитного учреждения и не требуется для регистрирующего органа. Такая норма установлена п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке».
Образец согласия на покупку доли в квартире
Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.
Основные пункты согласия:
- название документа;
- город и дата составления;
- ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
- подтвердить, что уведомление было получено;
- размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
- адрес нахождения объекта;
- цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
- готовность вступить в сделку на условиях продавца;
- встречные условия, детали – если требуются;
- сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
- подпись собственника;
- подпись и печать нотариуса.
Как инвалиду продать долю в квартире?
Загвоздка часто в дееспособности. Если человек дееспособен и сам может принимать решение о продаже, то идти нужно по стандартному пути. Если недееспособен, то обращайтесь в орган опеки и попечительства, как и в случае с несовершеннолетним.
Проблемы возникают в самых бытовых ситуациях. Например, дочь хочет перевести больную маму к себе, продав ее долю в квартире, а мама против продажи и переезда. Договориться не могут. Дочь запускает процесс о признании мамы недееспособной.
Признать человека недееспособным может только суд (как правило, районный), справки, выписки, медицинские заключения служат основой для положительного решения. Органы опеки при этом чаще всего встают на сторону инвалида и затягивают процесс. Для них важно, чтобы условия жизни мамы не стали хуже. Махинации с квартирами, в которых живут инвалиды, частое дело, поэтому суды соблюдают осторожность и долго принимают решение.
Если у вас сложная ситуация, то ищите судебную практику, конкретные решения судов или консультируйтесь с юристом до начала каких-либо действий. Что точно не стоит делать, так это развивать конфликт.
Могут ли долевые собственники запретить продавать долю?
Бывает так, что один совладелец против продажи доли третьему лицу, но и сам не может дать предложение. Он может подать в суд, но только с одной целью — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. Важно понимать, что суд — это время. За это время долевой собственник может найти деньги на выкуп доли. Если не найдет, то просто потратит ваше и свое время, так что лучше договориться без суда.
Оспорить сделку можно, но тогда, когда продавец не известил других собственников, нарушил их права и действовал не по закону. В остальных случаях законодательство устроено так, что собственники могут выкупить вашу долю у третьего лица, но не могут запретить продажу.
✅ Законодательная база
Покупка квартиры семейной парой регулируется следующими положениями Семейного кодекса (№ 391-ФЗ от 29.12.2015):
- — Предполагается, что все действия, связанные с совместным имуществом (в данном случае, трата денег на покупку дома), осуществляются по взаимному согласию, каждый из них действует с согласия другого. Однако это не исключает права другого супруга обратиться в суд в случае доказательства отсутствия согласия и незнания о покупке. — Разъясняет необходимость получения нотариального согласия супруги (супруга) при заключении имущественных сделок, требующих государственной регистрации прав (в данном случае приобретение жилого помещения), а также подлежащих государственной регистрации или нотариальному удостоверению. Если это действие (фактическое или планируемое) не будет совершено в течение 12 месяцев с даты регистрации, может быть заявлено о недействительности сделки.
Таким образом, пункты 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса противоречат друг другу и могут привести к спорам, вплоть до расторжения договора купли-продажи, при покупке дома супружеской парой.
Ответ на предложение с завышенной стоимостью
Даже если по мнению сособственников общей жилплощади заявленная продавцом цена — сильно завышена, они не вправе диктовать свою стоимость и оспаривать условия заключения сделки.
Любое несогласие с их стороны трактуется как отказ. И как результат — у продавца «развязываются руки». Он обретает возможность заключить договор купли-продажи доли с любым выбранным им посторонним покупателем.
Другое дело, если стоимость, указанная в предложении о выкупе, завышена искусственно, и реальная сумма сделки ей значительно уступает. Так поступают недобросовестные продавцы ради «легального» нарушения преимущественного права покупки.
Однако прибегать к подобным уловкам также незаконно. Любой заинтересованный в приобретении совладелец имеет право оспорить совершенную сделку и через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. В случае успеха его обяжут выплатить состоявшемуся покупателю стоимость доли по заключенному договору. И лишь после этого он сможет оформить долю на себя.
Как составить согласие на покупку доли в квартире? С подобным вопросом сталкивается большинство получателей извещений с предложениями о выкупе. И, несмотря на то, что ответ на него предельно прост, потенциальным приобретателям не следует относиться к процессу халатно. Ведь даже всего-навсего одна ошибка способна привести к утере преимущественного права выкупа.
Чтобы не допустить этого, рекомендуем обратиться к юристам нашего портала. Они проконсультируют вас по поводу написания и отправки согласия, и, при необходимости, помогут найти общий язык с продавцом доли.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?
Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.
Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:
- Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
- Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.
Для оформления разрешения на осуществление продажи с общей квартирой или домом супруг обязан обратиться к нотариусу. Ему следует предоставить следующие документы:
- гражданский паспорт;
- свидетельство о браке;
- ИНН;
- бумаги, подтверждающие право собственности на имущество.
Нотариус в свою очередь подготовит необходимый документ.
Чаще всего он оформляется на гербовой бумаге юриста и содержит следующие сведения:
- название объекта недвижимости, в отношении которого будет совершена сделка;
- сведения о хозяевах имущества;
- реквизиты документа, подтверждающего заключение брака между сторонами;
- данные третьей стороны (покупателя, одариваемого и т. д.);
- период действия документа.
Согласие может содержать дополнительные сведения.
Что касается срока действия документа, то законодательством этот период не установлен. Поэтому в документы сроки могут быть не определены.
Но если в согласии указан определенный срок, то по его окончании документ теряет юридическую силу.
Если семья приняла решение продать квартиру или дом, подразумевается личное участие супругов в сделке. Но иногда всем занимается только один владелец, не предоставляя согласия второго. Это возможно в следующих случаях:
- юридическая неграмотность (стороны не знают о необходимости оформления согласия);
- супруг продает недвижимость, не уведомив об этом жену (мужа);
- процедура осуществления сделки купли-продажи происходит вопреки установленным правилам (без привлечения юристов);
- супруг отказывается давать свое согласие на продажу дома;
- если при фактическом браке в паспорте продавца нет соответствующего штампа.
Обычно согласие на сделку требуют покупатели, так как именно они являются пострадавшей стороной в случае признания продажи недвижимости недействительной. Поэтому это является не правом покупателя, а его обязанностью. В противном случае второй собственник в любой момент может предъявить свои претензии.
Образец согласия на покупку доли в квартире
Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.
Основные пункты согласия:
- название документа;
- город и дата составления;
- ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
- подтвердить, что уведомление было получено;
- размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
- адрес нахождения объекта;
- цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
- готовность вступить в сделку на условиях продавца;
- встречные условия, детали – если требуются;
- сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
- подпись собственника;
- подпись и печать нотариуса.
Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.
Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.
Последствия, если супруг согласие не давал
Внимательно прочтите второй абзац в п. 2 ст. 35 СК РФ — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Получается, что если человек за семейные деньги приобрел недвижимость втайне от своего супруга, сделку купли-продажи можно оспорить. Как и писала выше, заработанные и потраченные в браке деньги являются общим имуществом.
Чтобы оспорить сделку, супругу нужно будет доказать в суде, что он не был согласен на сделку и что продавцы знали о об этом. В случае победы придется возвращать приобретенную недвижимость, а продавцам — возвращать деньги обратно.
Законодательное регулирование оформления согласия на покупку недвижимости
В п. 2 ст. 35 СК указано, что согласие мужа или жены считается положительным по умолчанию. В связи с этим у многих возникает вопрос о том, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры вообще. После принятия ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» договор о купле-продаже может быть оформлен без разрешения от супруга, но данная сделка будет оспоримой.
Поэтому лучше сразу позаботиться об оформлении согласия, чем спорить с сотрудниками Росреестра, которые могут отказаться принять документы. При этом для сдачи прилагается копия разрешения, а оригинал отдается покупателю.
Законодательная база, предметом которой является регулирование вопросов, связанных с согласие супруга/супруги на продажу объектов недвижимости, включает в себя:
- семейный кодекс РФ;
- ГК РФ;
- основы законодательства о нотариате;
- 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».