Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор аренды — советы юриста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это самый оптимальный вариант. В таком случае помещение является общей совместной собственностью супругов, несмотря на то что зарегистрировано оно на жену . И муж-предприниматель вправе распоряжаться помещением, в том числе сдавать его в аренду в рамках коммерческой деятельности . При этом супругам нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче имущества от жены к мужу, поскольку у них одинаковые права на помещение .
Каков законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).
Как признать сделку недействительной
Чтобы признать сделку по распоряжению общим имуществом супругов, совершенную одним из супругов, недействительной, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Составьте исковое заявление
В исковом заявлении укажите, в частности, требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, а также обоснуйте, почему другая сторона в сделке знала или должна была знать о вашем несогласии на совершение сделки (п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; ст. 167 ГК РФ).
Бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств, как правило, возлагается на сторону, оспаривающую сделку. Можно, например, указать на то, что приобретатель имущества был осведомлен о наличии спора между супругами об имуществе и о нежелании истца давать согласие на распоряжение им.
Такие обстоятельства, в частности, могут иметь место перед предстоящим расторжением брака, когда один из супругов продает общее имущество своим родственникам, чтобы избежать его раздела (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2021 N 88-1821/2021 по делу N 2-1398/2020).
В качестве ответчиков следует указать супруга, совершившего сделку, и приобретателя имущества (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению следует приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):
• документ, подтверждающий уплату госпошлины или право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.
• копии свидетельства о заключении брака, документов, подтверждающих нахождение спорного имущества в общей совместной собственности, документов, подтверждающих совершение спорной сделки;
• иные документы, подтверждающие исковые требования;
• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий иска и приложенных к нему документов, которые у данных лиц отсутствуют (в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде).
Подайте исковое заявление в суд
Иски по данной категории споров чаще всего заявляются в районный суд по месту жительства ответчика (ст. 24 ГПК РФ).
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год.
Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 4, п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Исковое заявление и документы к нему можно подать на бумажном носителе или, при наличии в суде технической возможности, в электронном виде в установленном порядке (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35, ч. 1 ст. 131 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).
Примите участие в рассмотрении дела и получите решение суда
Вы можете вести дело в суде лично или через своего представителя. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ст. 48, ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).
По общему правилу срок рассмотрения дела районным судом не должен превышать двух месяцев. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).
Необходимо обратить внимание на то, что закон связывает возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной с доказанностью несогласия участника совместной собственности на отчуждение имущества, а также с информированностью приобретателя имущества по сделке о таком несогласии.
После вынесения решения суда его копия на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, в установленном порядке (ч. 1 ст. 35, ч. 1, 2 ст. 214 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона N 440-ФЗ).
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не обжаловано в вышестоящий суд (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
При удовлетворении ваших требований суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу расходы на оплату услуг представителя. Для взыскания расходов потребуется заявить письменное ходатайство (п. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
С чего начать продажу?
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
У вас будет 30 дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки. Если за это время не найдете деньги, чтобы выкупить долю, бывшая муж или жена продадут свою долю постороннему человеку. Для продажи своей доли требуется уведомить другого собственника.
Если второй собственник отказывается выкупать долю, а вы не хотите ждать 30 дней, возьмите со своего бывшего супруга или супруги письменный отказ. Документ заверьте у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса 1500 руб. Если один из супругов продает свою долю без письменного отказа в течение месяца, бывшего мужа или жены, такую сделку легко признать недействительной.
Как выгоднее сдавать общую квартиру, купленную в браке?
А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?
Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.
Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.
Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.
Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?
Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.
В принципе, оба варианта допустимы. Все зависит от того, как это решат между собой собственники жилого помещения.
Если договор заключается с одним из собственников, нужно получить согласие других собственников, которое может быть выражено в простой письменной или нотариально удостоверенной форме. Лучше все же получить нотариально удостоверенное согласие, так как такая форма дает большие гарантии защиты прав в сравнении с простой письменной формой.
Имущество может сдаваться и всеми собственниками, то есть каждый из них может быть указан в договоре как наймодатель, каждый будет подписывать договор, и с каждым из них у нанимателя возникнут соответствующие права и обязанности.
Кроме того, собственники квартиры могут оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, и именно данный человек будет от лица всех собственников распоряжаться имуществом.
В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.
То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.
Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.
В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности. Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения. По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.
Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ. Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату. Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.
Имущество, которое приобретается в браке, приводит к автоматическому делению жилья на 2 владельцев до момента появления детей (по 50 %). После рождения нового члена семьи ему может быть выделена отдельная доля в собственности.
Разведенный статус и наличие одного ребенка также часто ведет к тому, что в квартире будут 2 обладателя свидетельства на право пользования имуществом. Проблемы относительно владения жильем обычно возникают после достижения ребенком 18-летнего возраста.
Два хозяина формируются и в случае реализации процедуры наследования, когда квартира после смерти завещается двум родственникам. В документе наследодатель вправе определить количество квадратных метров (долю), которые перейдут во владение каждой стороной.
Число граждан, вписанных в правоустанавливающий документ, может существенно превышать описанное количество: закон не предусматривает ограничения на численность возможных хозяев в одной квартире.
С юридической точки зрения квартира, разделенная на доли, является предметом общедолевой собственности, а порядок владения и распоряжения долями подробно прописан в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.
Доля – это, конечно же, часть квартиры, однако она может быть конкретно определена, например, изолированная комната с конкретной площадью, но может быть выражена в виде численного значения к общему количеству собственников, например, 1/3 – если собственников 3 человека.
Однако помним, что квартира делится на жилую и нежилую площадь – кухня, ванная, туалет, коридоры, лоджии, балконы. Нежилая площадь также принадлежит собственникам в тех же долях что и жилая, однако право пользования нежилыми помещениями есть у всех проживающих.
Несмотря на то, что право на распоряжение личным имуществом гарантировано гражданам жилищным и гражданским законодательством, со сдачей в аренду доли в жилом помещении могут возникнуть проблемы.
Дело в том, что помимо жилой площади в квартире имеется общая территория, состоящая из ванной комнаты, коридоров, туалета, кухни. Кроме того, войти в помещение все его обитатели могут только через одну общую дверь. Разграничить область владения нежилыми объектами не представляется возможным. А после сдачи комнаты в аренду квартиранты наряду с остальными жильцами будут пользоваться общими квадратными метрами.
Поэтому решение о заселении в квартиру третьих лиц, не важно на возмездной или безвозмездной основе, согласно 247 статье ГК РФ, должно быть принято всеми собственниками долей коллегиально. Если второй владелец против сдачи в аренду вашей доли, есть несколько вариантов решения проблемы:
Консультируйтесь с юристом онлайн Спросить юриста 1276 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут 1276 юристов сейчас на сайте Все темы Квартира в совместной долевой собственности по 0,5 доли. Судом установлен порядок пользования (у кого какая комната). Второй сособственник хочет сдавать в аренду свою комнату.
Имеет ли он для этого права. Учтите, что вторая половина квартиры. 06 Января 2019, 21:44, вопрос №2216440 Екатерина, г. Москва Категория: Я являюсь собственником 2/3 доли в 2-х комнатной квартире, комнаты смежные, площадью 60 кв.м.
Полностью легальное основание сдавать квартиру, не учитывая мнение второго собственника, возможно в коммунальной квартире (при условии наличия изолированной комнаты). В приватизированном жилье также можно легально заставить второго хозяина продать часть собственности, если ее доля минимальна и непригодна для выдела в натуре (пример — 1/12).
Предлагаем ознакомиться: Если покупать квартиру через агентство недвижимости какая комиссия
Сособственник имеет право обратиться в суд для устранения его права собственности путем выплаты компенсации согласно материальной ценности имеющейся доли (ГК РФ, ст. 252). После данного решения сдавать можно всю квартиру без чьего-либо согласия.
Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга
1. Выделить свою часть
Собственник доли в квартире имеет право владеть и распоряжаться ей по своему усмотрению, независимо от её размера. Когда доля не выделена (то есть неясно, какая комната кому принадлежит), собственники могут сами договориться, кто какой территорией будет владеть. Кухня, ванная, туалет и коридор обычно поступают в общее пользование.
Для того чтобы у собственников была возможность пользоваться какой-то конкретной площадью, можно составить Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением.
«Если же люди не могут договориться, то обращаются в суд, и там определяют, кому какая комната достанется, — рассказывает адвокат Московской палаты адвокатов Елена Габриелян.
— По факту после определения порядка пользования, квартира становится коммунальной».
2. Продать свою долю
Основные сложности у владельцев долей могут возникнуть, если один собственник хочет свою часть недвижимости продать. По закону продать свою долю без согласия других владельцев квартиры человек не может.
Поэтому сначала нужно письменно уведомить другого (других) собственника. «Если вы решили продать свою долю, сначала нужно предложить выкупить долю сособственнику, — говорит Елена Габриелян.
— Законом предусмотрено преимущественное право покупки».
Сначала следует обратиться к нотариусу и составить уведомление. В нем необходимо указать цену доли и порядок оплаты.
«После того как иные участники долевой собственности получат уведомление, они имеют право в течение 30 дней либо приобрести у вас долю по указанной цене, либо отказаться от приобретения, — рассказывает руководитель отдела сопровождения сделок и регистрационных действий HEADS Consulting Марина Катянина. — Молчание в данном случае расценивается как согласие на отчуждение третьим лицам».
В случае отчуждения доли с нарушением этих правил сособственник, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд с иском о переводе прав покупателей на себя. Тогда ранее проведённую сделку признают недействительной.
Владельцы других долей могут препятствовать продаже: согласиться на приобретение доли, но при этом не делать каких-либо действий по покупке. Из этой ситуации есть выход.
«Необходимо заново уведомить сособственника, но в самом уведомлении чётко прописать сроки внесения аванса, установить дату сделки, дату, когда он должен явиться к нотариусу для подписания договора купли-продажи, — советует Марина Катянина.
— В таком случае, если сособственник не будет придерживаться сроков, то это означает, что он отказался от реализации своего преимущественного права на покупку».
Если один из жильцов — несовершеннолетний
Продажа долевой квартиры, как и любой другой, осложняется, если там зарегистрированы несовершеннолетние дети. Органы опеки и попечительства, давая согласие на отчуждение квартиры, должны проверить, в какие условия будет переселён ребёнок.
- Если у ребёнка есть доля в продаваемой квартире, то другие собственники также уведомляют его родителей или опекунов о продаже.
- Кстати, если прописать в квартиру взрослого человека можно только с согласия всех собственников, то несовершеннолетнего (если там зарегистрированы его родители) можно и без их согласия.
- 3. Сдать долю в аренду
Что такое минимальный срок владения квартирой
В налоговом кодексе установлен минимальный срок владения недвижимостью, после которого жилое или нежилое помещение можно продать без уплаты НДФЛ. От налога с продажи квартиры освобождают, если жильем владели три года или пять лет.
Если продаете квартиру в Москве, которую получили по реновации в обмен на старую, учитывают время владения и новой, и старой квартирой.
Вот когда достаточно владеть квартирой три года:
Есть еще одно исключение: у всех квартир, приобретенных до 2016 года, минимальный срок владения — три года. Так что если купили квартиру до 2016 года, можно продать ее через три года и не платить налог.
Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, нужно владеть ею не менее пяти лет.
Например, если продаете в 2021 году квартиру, которую купили в 2017 году, а у вас в собственности есть другая квартира, то доход от продажи не освобождается от НДФЛ: срок владения — менее пяти лет.
Самозанятые и сдача имущества в аренду
Самозанятыми называют тех, кто применяет другой спецрежим — налог на профессиональный доход, НПД. На этом режиме может работать физлицо со статусом ИП или без. Ставки налога для самозанятых — 4%, если принимать деньги от физлиц, и 6%, если от юрлиц и ИП. Если не брать особые частные случаи, это самый низкий в России налог на доходы.
Самозанятый должен соответствовать таким ограничениям:
Кроме того, НПД не могут платить те, кто занимается чем-то из этого списка:
Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.
Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.
Также нельзя платить НПД с некоторых видов доходов, в том числе от сдачи нежилой недвижимости в аренду. С этих доходов самозанятый платит налоги как обычное физлицо — 13% НДФЛ.
Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.
Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.
Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.
Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.
Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.
На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.
Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.
Налоги с продажи имущества супругов
Недвижимость, купленная супругами во время брака, может быть оформлена одним из трех способов:
- На одного из супругов.
При этом он будет считаться титульным собственником, поскольку владеет недвижимостью на основании соответствующего документа (титула); - В общую совместную собственность.
Оба супруга будут владеть недвижимостью (и оба будут указаны в выписке ЕГРН), но размер долей не будет определён; - В общую долевую собственность.
Оба супруга так же будут формальными владельцами, но будет определен размер долей, принадлежащих каждому из супругов. Супруги и размер долей будут указаны в выписке ЕГРН.
Что можно сделать со свободными часами
Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.
Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.
Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.
Самозанятые и сдача имущества в аренду
Самозанятыми называют тех, кто применяет другой спецрежим — налог на профессиональный доход, НПД. На этом режиме может работать физлицо со статусом ИП или без. Ставки налога для самозанятых — 4%, если принимать деньги от физлиц, и 6%, если от юрлиц и ИП. Если не брать особые частные случаи, это самый низкий в России налог на доходы.
Самозанятый должен соответствовать таким ограничениям:
Кроме того, НПД не могут платить те, кто занимается чем-то из этого списка:
Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.
Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.
Также нельзя платить НПД с некоторых видов доходов, в том числе от сдачи нежилой недвижимости в аренду. С этих доходов самозанятый платит налоги как обычное физлицо — 13% НДФЛ.
Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.
Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.
Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.
Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.
Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).
Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.
Обязательно ли согласие другого супруга?
На этот вопрос нельзя ответить однозначно, поскольку в теории согласие требуется, а на практике, например при продаже квартиры в Росреестре согласие второй стороны спросят, но даже если оно отсутствует, делается просто пометка в реестре ЕГРН и все. То есть право собственности переходит к покупателю, согласно ч. 5 ст. 38ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Тем не менее, согласие второго супруга требуется если:
- Права по совершаемой сделке подлежат государственной регистрации, например при продаже предприятия, доверительном управлении, аренде здания или сооружения;
- Для данной сделки законом установлена нотариальная форма, например залог движимого имущества;
- Сделка подлежит обязательной государственной регистрации и для ее совершения необходимо получить нотариально удостоверенноесогласиедругого супруга, например купля-продажа, ипотека, залог недвижимого имущества.
Предоставление мест для краткосрочного проживания
В соответствии с п. 2 ст. 25 ЖК граждане имеют право на осуществление деятельности посредством предоставления мест для краткосрочного проживания с соблюдением требований, установленных ЖК.
Пунктом 46 ст. 1 ЖК определено, что предоставление мест для краткосрочного проживания – это предоставление принадлежащих на праве собственности гражданам РБ, иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в Беларуси, жилых помещений иным гражданам для краткосрочного проживания по заключенным в календарном году двум и более договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда, срок действия каждого из которых не превышает 15 дней.
Согласно п. 1 ст. 50 ЖК договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Пунктом 3 ст. 50 ЖК предусмотрено, что предоставление по договору найма жилого помещения части жилого помещения, заселенного несколькими собственниками, в виде жилой комнаты (жилых комнат) осуществляется при наличии письменного согласия всех его собственников. Такое согласие не требуется по договору найма жилого помещения, заключаемому от имени граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, их законными представителями.
Сдача общей квартиры экс-супругов в аренду
Далеко не всегда супруги решают заняться разделом квартиры сразу после официального расторжения семейных отношений. Причин на это может быть несколько — от доверия друг другу до того, что супруги морально не в состоянии выяснять материальные вопросы. Однако проходит время, и одну из сторон может ждать неприятный сюрприз.
Поданный иск является основанием для начала разбирательства в вопросе раздела общего имущества в гражданском браке или если супруг не платит алименты. Составляется иск в двух вариантах, которые могут выступать альтернативой друг другу:
Иск, требующий признание доли в имуществе
Подается, если имущество зарегистрировано только на одного сожителя, но второй супруг имеет доказательства своего вклада в рассматриваемый объект.
Заявление, указывающее на безосновательное обогащение
Используется, если один сожитель передавал деньги второму.
Второй случай довольно распространенный, но сложнее в обработке, потому его лучше рассмотреть на примере. Например, гражданская семья собирала деньги и в итоге купила жилье, которое оформили на мужчину. Когда распался гражданский брак квартира была продана, а супруг оставил деньги себе. Супруга подает иск не на возмещение половины квартиры, а на сумму денег, полученную за её продажу.
Выселение бывшего супруга из квартиры собственника
Самый простой вариант – выселить человека, который не прописан в квартире и не является ее собственником. Существует два способа это сделать: попросить бывшего супруга съехать добровольно или обратиться в суд. Там собственник должен доказать, что он является единоличным владельцем квартиры. Правда и здесь имеется фактор отсрочки на выселение. Человека не выселят, если ему негде жить или он получает алименты от другого супруга.
Гораздо проще выселить бывшего супруга, если он только проживает, но не прописан в муниципальной квартире. Говоря юридическим языком, не относится к числу членов семьи нанимателя, коим выступает второй супруг. Процесс происходит путем подачи жалобы в адрес администрации. Если экс-супруг будет отказываться покинуть жилье, можно привлечь правоохранительные органы.
Спор между разведенными супругами о порядке пользования долями в совместно приватизированной квартире
- ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Спор между разведенными супругами о порядке пользования долями в совместно приватизированной квартире
- Скачать: Спор между разведенными супругами о порядке пользования долями в совместно приватизированной квартире
- Распечатать
Гражданин Д-ков проживает в двухкомнатной квартире с бывшей супругой, с которой находится в разводе 8 лет. Квартира приватизирована на него, бывшую супругу и дочь, по 1/3 доли каждому. В настоящее время Д-ков познакомился с другой женщиной и с ней, в дневное время, встречается в квартире, где проживает. Их брак не зарегистрирован, у женщины есть собственное жилье, на часть площади в квартире Д-кова она не претендует. Однако бывшая супруга начала устраивать скандалы, ссоры, вызывала полицию, требовала, чтобы новая знакомая Д-кова не приходила в их квартиру, заявляя, что та не имеет на то права. Д-ков неоднократно предлагал бывшей жене разъехаться и разменять квартиру, но та забрала документы, подтверждающие его право собственности на часть квартиры, заявляя, что без ее согласия он разменяться не сможет.
- Вопросы.
- 1) Имеет ли право Д-ков приводить в квартиру другую женщину без согласия бывшей супруги?
- 2) Как заставить бывшую жену вернуть документы, подтверждающие право собственности Д-кова на 1/3 долю квартиры, которые бывшая супруга незаконно удерживает?
- Ответ юриста.
По первому вопросу, согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при его недостижении — в порядке, устанавливаемом судом.
Поскольку оба супруга являются собственниками квартиры в равных долях, они оба по отношении к своей доле имеют равные права и обязанности. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.