Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Сделки с долевой собственностью
Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость.
Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях.
Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.
- Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:
- общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность)
- общая собственность без определения таких долей (совместная собственность)
Как отправить уведомление
Если продавец планирует уведомить других собственников о предстоящей сделке по Почте России, то необходимо отправить заказное письмо с уведомлением и описью вложений. Если получатель не ответит на запрос в течение отведенного законом времени, то доказательством отправки соответствующего извещения служит оповещение о доставке пакета адресату.
Гражданским законодательством предусмотрено правило: все участники правоотношений должны действовать добросовестно. Опираясь на это положение, утвержден порядок извещения других собственников о продаже доли в праве общей собственности через нотариуса:
- продавец передает составленное уведомление нотариусу;
- заявитель указывает адрес, по которому необходимо отправить извещение;
- нотариус отправляет предложение получателю.
С 1 марта 2020 года в Земельном Кодексе Российской Федерации произошли достаточно существенные изменения, в соответствии с которыми преимущественное право покупки земельных участков для всех категорий покупателей было отменено.
Однако, так как вопросы купли-продажи регламентируются, в первую очередь, Гражданским Кодексом Российской Федерации, необходимо отметить, что в нем соответствующие статьи сохранились в полном объеме.
Кроме того, право преимущественного выкупа земельных участков регламентируется также еще двумя федеральными законам: № 159 от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» и № 256 от 29.12.2006 года «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей».
Преимущественное право при аренде земельного участка
Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.
В 2015 году в ЗК РФ были внесены корректировки, согласно которым положения о преимущественном праве были исключены из нормативного акта. Однако в ГК РФ эти указания сохранились.
В ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор обладает преимущественным правом на переоформление договора аренды на новый срок. Обязательное условие – полноценное выполнение обязанностей, прописанных в соглашении.
Если арендатор желает воспользоваться своим правом, ему следует уведомить об этом арендодателя. Когда арендодатель отказывает в оформлении нового договора, он не может сдать объект другому лицу в течение года. В противном случае предыдущий арендатор вправе отстаивать свои права в судебном порядке.
Выкуп арендованной земли регулируется ст. 624 ГК РФ. Преимущественное право также устанавливается для арендатора.
Покупка доли земельного участка
Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.
Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.
Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.
Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.
Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.
Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.
Выкуп участка сельскохозяйственного назначения
При реализации покупателем права на приобретение участка с\х назначения, необходимо осуществить следующие действия:
- Если покупка надела с\х назначения планируется у государства, нужно получить отказ от преимущественного права выкупа. Обращаться в муниципалитет.
- Подать ходатайство о рассмотрении вопроса о покупке надела. К нему приложить документы для подтверждения преимущественно права выкупа. Это может быть ранее составленный арендный договор. Также подойдут документы, свидетельствующие о статусе многодетной семьи.
- Теперь покупателю нужно подтвердить свою платежеспособность. Это может быть выписка из Пенсионного Фонда о возможности использования маткапитала или кредитный договор из Банка о выделении такой-то суммы для приобретения земельного участка.
Запрет на строительство и реконструкцию
Законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов.
Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.
Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
«Если орган уклонялся…»
Верховный суд посчитал, что муниципалитет повел себя неверно. Согласно п.6 ст.
36 ЗК администрация должна была принять решение по собственности или аренде в месячный срок после поступления обращения и в такой же срок после принятия решения подготовить проект договора купли-продажи или аренды, говорится в мотивированном определении. Если бы администрация надлежащим образом осуществляла свои полномочия, то аренда была бы оформлена до 1 июля 2012 года, сделал вывод ВС.
В итоге решение судьи Федуловой было скорректировано: вторая кассация исключила из него фрагмент, где говорилось о невозможности применения «правила 2,5%».
Коллегия под председательством судьи Поповой сослалась тут на пункт 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 24 марта 2005 года о необходимости применения императивной нормы закона 137-ФЗ о введении в действие ЗК, где это правило сформулировано.
Такая позиция в совокупности с ранее принятыми определениями свидетельствует о наличии последовательного подхода по защите добросовестных собственников недвижимости от неправомерных действий, считает Мякишева из «Яковлев и партнеры».
«Закреплен важный вывод: если орган уклонялся от переоформления договора бессрочного пользования на договор аренды, то для выкупа участка по льготной цене значение имеет факт обращения с заявлением о переоформлении до 1 июля 2012 года, а не факт заключения договора аренды до этой даты», — отмечает Мякишева.
Впрочем, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский считает, что выводы ВС только подтверждают ранее сформировавшуюся практику.
Примеры реализации преимущественного права
Преимущественное право реализуется в том случае, если:
- Арендуемое имущество на момент подачи заявления находится во временном пользовании и владении на протяжении минимум двух лет в соответствии с договором аренды этого имущества или договорами аренды.
- По арендной плате нет задолженности, пеней и неустоек на тот день, когда заключается договор купли-продажи имущества, находящегося в аренде, или на тот день, когда субъект среднего или малого предпринимательства подаёт заявление.
- Имущество, которое взято в аренду, не включается в перечень, который утверждён в строгом соответствии со статьёй закона Федерального уровня «О развитии малого и среднего предпринимательства в России». Это государственное или муниципальное имущество, которое предназначено для того, чтобы передавать его в непосредственное пользование или владение субъектам среднего и малого предпринимательства.
- Сведения о субъектах среднего и малого предпринимательства входят в реестр субъектов среднего и малого предпринимательства и не исключены из него на тот день, когда заключается договор купли-продажи имущества, находящегося на данный момент времени в аренде.
Право выкупа земли без торгов относится только к участку, необходимому для обслуживания здания
Арендатор государственного или муниципального земельного участка, построивший на нем здание, строение или сооружение, имеет преимущественное право приобрести этот участок в собственность без проведения торгов. Однако площадь приобретаемой таким образом земли должна соответствовать площади возведенного здания. Если же размер земельного участка больше, чем необходимо для обслуживания недвижимости, то его приватизация без проведения публичных процедур является нарушением законодательства о защите конкуренции (Определение ВС РФ от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 по делу № А40-100700/2015).
Между администрацией города (далее — администрация) и обществом с ограниченной ответственностью (далее — общество) был заключен договор аренды земельного участка для строительства торгово-офисного центра. После завершения строительства общество зарегистрировало право собственности на объект и обратилось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости. Между администрацией и обществом был заключен договор купли-продажи земельного участка, право собственности общества на данный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке. Затем общество разделило земельный участок на два участка и поставило их на кадастровый учет с новыми кадастровыми номерами.
Общество и администрация, полагая, что решение антимонопольного органа и предписание являются незаконными, а также нарушающими их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратились в арбитражный суд.
Как выкупить земельный участок у администрации
- Получить кадастровый паспорт на ОН, который находится на желаемом наделе (построенный либо незаконченный).
- После закрепления недвижимости (как за собственником), вы получите право льготного выкупа.
- После двух вышеописанных действ следует обратиться в органы МСУ с заявлением на выкуп ЗУ, который располагается под определенным, а главное зарегистрированным объектом недвижимости.
- Заключение с муниципалитетом договора купли-продажи.
Если на данный момент участок не имеет каких-либо конкретных границ, то в таком случае проводить процедуру оформления земельного участка в частную собственность нужно будет, начиная с определения координат на местности или, другими словами, процедуры межевания.
Узнайте к чему: Оформление пая
Вызывается кадастровый специалист, который должен будет выполнять данную операцию, но при этом нужно правильно понимать, что ожидание очереди на бесплатное проведение процедуры может затянуться на несколько месяцев, в то время как частные компании делают все быстрее, но берут за это зачастую
от 5 000 до 10 000 рублей
.
Право межевания и оформления различной технической документации предоставляется исключительно уполномоченным кадастровым инженерам, являющимися членами официальной гильдии геодезических работ и инженерных изысканий.
Границы определяются в соответствии со следующим алгоритмом:
- Подготовка и определение стоимости, по которой будет проводиться процедура межевания.
- Оформление технического паспорта.
- Отправка уведомления заинтересованным лицам о предстоящем проведении работ.
- Вынесение границ участка в натуру с последующим определением межевых знаков.
- Установление координат по знакам, установленным на границах выделенного участка.
- Определение площади земельного участка.
- Оформление межевого плана.
Собственник вместе с кадастровым инженером, который проводит процедуру межевания, занимаются оформлением и последующим подписанием акта, на основании которого будет осуществляться процедура межевания границ выделенной территории.
Образец свидетельства о праве собственности на землю
На основании результатов проведенного межевания территории подается соответствующее обращение в Кадастровую палату для того, чтобы новообразованный участок был поставлен на учет. Чтобы добиться максимального удобства оформления соответствующей документации, государственные органы предлагают специализированную услугу электронной очереди.
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
В жизни каждого человека могут сложиться обстоятельства, когда незамедлительно требуется крупная денежная сумма. Если вы владеете землёй, оптимальным выходом может стать её продажа. К сожалению, этот процесс часто затягивается, а деньги нужны здесь и сейчас.
Именно для таких случаев предусмотрена услуга выкупа земельного участка. Это наиболее простой способ выручить за недвижимость нужную сумму, не теряя времени на поиски подходящего покупателя.
Компания, осуществляющая выкуп земли, получает свой процент, а вы избавляете себя от волнений и томительного ожидания.
Сегодня рынок недвижимости в Подмосковье насыщен предложениями как никогда. Чтобы в короткие сроки реализовать земельный участок, он должен иметь явные конкурентные преимущества перед другими вариантами. Это может быть удачное расположение либо крайне низкая цена.
Большинство владельцев, напротив, стремится продать свою землю подороже. Но когда объявление «висит» долгие месяцы, а покупателей всё нет, снижение цены неизбежно.
Так не лучше ли сразу умерить аппетиты и продать землю дешевле, но быстрее? Тем более в нынешней ситуации, когда реальные доходы населения снижаются и участки вряд ли будут дорожать.
Мы осуществляем быстрый выкуп любых объектов недвижимости: земля в Москве и в Подмосковье, дачи, дома, коттеджи, квартиры и нежилые помещения.
Если денежный вопрос стоит остро, вы сможете получить аванс уже в день обращения. Сотни клиентов, которые заказывали срочный выкуп земельного участка в нашем агентстве, остались довольны результатами.
Мы оцениваем объективно и предлагаем честную цену!
Если вы хотите узнать, как в 2020 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва.
- Санкт-Петербург.
Согласно законодательству гражданам гарантируется равный доступ к арендуемой земле.
Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.
В заявлении указывается:
- Наименование органа власти.
- ФИО заявителя, его адрес и телефон.
- Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
- Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
- Цель использования ЗУ.
Образец заявления на покупку земли
заявление о проведении аукциона
Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.
Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.
К заявлению полагается предоставить следующие документы:
- Копия паспорта заявителя.
- Доверенность и копия паспорта доверенного лица (при обращении через представителя).
- Договор аренды, безвозмездного пользования (если есть).
- Документы на зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на участке (если есть).
Для юридических лиц пакет документов выглядит так:
- Копия паспорта представителя.
- Доверенность.
- Свидетельство о гос. регистрации (копия).
- Копия устава.
Также можно предоставить кадастровый паспорт ЗУ, выписку из ЕГРН, схему участка и любые документы, которые могут повлиять на решение Администрации в продаже участка именно вам.
После положительного решения администрации или победы на торгах Администрация предоставляет заявителю договор купли-продажи ЗУ. Подписав такое соглашение покупатель может обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на землю.
Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра. Однако данная госуслуга не бесплатна.
За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р. (пп.24. п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.
Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.
В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.
Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:
- 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
- От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
- 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.
Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.
Кто имеет право преимущественной покупки земельного участка
Закон наделяет правом преимущественного выкупа земельного участка определенные категории покупателей. Среди них:
- Многодетные семьи. Семья, состоящая на учете в управлении социальной защиты, в установленном порядке. Для получения права выкупа, один из родителей (единственный родитель) должны подать заявку в орган местного самоуправления на этапе торгов.
- Предприниматели и организации. Представители коммерческих структур имеют право выкупа участков, которые длительное время находились в аренде, но были выставлены на приватизацию или на торги.
- Добросовестные арендаторы. Лица, арендующие земельный участок в течение длительно времени, использующие его по назначению. Арендатор должен иметь значительную сумму денежных средств для выкупа земли и иметь возможность подтвердить наличие средств на счете в банке. Возможность оплаты подтверждается банковской выпиской.
- Лица, имеющие право на получение земельного участка в безвозмездном порядке, но не реализовавшие его. Льготники могут приобрести земельный участок по своему выбору в преимущественном порядке.
- Собственники других долей участка. Если земельный надел находится в долевой собственности, преимущественное право распространяется на владельцев других долей. В случае смерти собственника, возможность передается получателям его имущества.
- Граждане, которые возвели жилой объект на территории участка. Дачная амнистия продлена до 2020 года. Право преимущественного выкупа распространяется на лиц, которые построили дом, даже до введения в эксплуатацию.
- Лица, использующие участок как сад или огород. Дачный иди садовый участок можно оформить в собственность, выкупив у муниципалитета.
Важно! Некоторые категории покупателей наделяются правом упрощенного оформления выкупа земельного участка.
Преимущественное право при аренде земельного участка
Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.
В 2015 году в ЗК РФ были внесены корректировки, согласно которым положения о преимущественном праве были исключены из нормативного акта. Однако в ГК РФ эти указания сохранились.
В ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор обладает преимущественным правом на переоформление договора аренды на новый срок. Обязательное условие – полноценное выполнение обязанностей, прописанных в соглашении.
Если арендатор желает воспользоваться своим правом, ему следует уведомить об этом арендодателя. Когда арендодатель отказывает в оформлении нового договора, он не может сдать объект другому лицу в течение года. В противном случае предыдущий арендатор вправе отстаивать свои права в судебном порядке.
Выкуп арендованной земли регулируется ст. 624 ГК РФ. Преимущественное право также устанавливается для арендатора.
Судебная практика по статье 35 ЗК РФ
В хрониках российской судебной практики можно найти много дел, в которых участники заседаний хоть прямо и не оперируют 35 статьёй Земельного кодекса, но касательно к ней обращаются.
Например, в июле 2020 года в Воронежский областной суд поступил иск от индивидуального предпринимателя, владевшего земельным участком с находившимся на нём зданием. Бизнесмен считал, что постановление администрации города Воронеж «об изменении данных кадастрового учёта в связи с увеличением границы земельного участка» неправомерно. По этому постановлению количество налогов, уплачиваемых ИП, значительно повышалось, и, соответственно, истец выступал против такого решения, указывая на то, что реальная площадь используемого им объектом меньше, чем в изменённом кадастровом учёте. Но Воронежский областной суд, опираясь на 35 статью Земельного Кодекса, а также второй комментарий к этой статье, установил, что для полноценной эксплуатации здания предпринимателю действительно необходим земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь здания. Постановлением суда иск был отклонён, а решение Воронежской администрации осталось в силе.
Наиболее часто в судебных хрониках можно найти дела, связанные именно с налоговыми трудностями. Вот ещё один пример:
Так, в феврале 2020 года Министерство имущественных отношений Московской области подало иск в арбитражный областной суд с целью взыскать с гражданина МО задолженности по налоговым платежам за земельный участок и находящиеся постройки. Ещё в 2020 году с гражданином был заключён договор аренды, но, спустя некоторое время, он был расторгнут в связи с отсутствием своевременной арендной платы. Помимо аренды, у гражданина накопилась задолженность по налоговым платежам, причём за довольно большой срок. По заявлению ответчика, он исправно платил налоги за недвижимость, указанную в договоре временного пользования. Адвокат ответчика, ссылаясь на статью 35 ЗК РФ, обратил внимание на то, что в соответствии с законодательством договор аренды распространяется также и на земельный участок, поэтому его подзащитный не обязан платить дополнительный налог на землю, так как он уже входил в платежи за здание. Суд принял ходатайство адвоката и постановил: в иске Министерству имущественных отношений Московской области отказать.
В комментарии к 35 статье указывается на недоработку составителей закона в плане определения площади участка, но судебная практика показывает, что редко когда в процессе заседания возникают трудности с использованием этой статьи. Скорее, наоборот, она играет в пользу ответчика, освобождая его от лишних расходов и составления документации на разные виды собственности, объединяя их. И опытному адвокату не составит труда помочь своему подзащитному, используя всего одну 35 статью. Но так происходит не всегда. Последнее дело, которое стоило бы рассмотреть, уже с более крупными участниками процесса:
В ноябре 2013 года по поручению главы Администрации города Мурманск в суд был подан иск против генерального директора строительной компании. Дело в том, что в Администрацию города были отправлены жалобы от жителей участков, находящихся рядом со стройкой многоквартирного дома. По их мнению, занимаемая будущим зданием площадь выходит за заранее регламентированную территорию, ухудшая тем самым условия жизнедеятельности соседей. В соответствии с комментарием к ЗК РФ ст 35 площадь участка вместе с постройкой должна быть строго определена. Хотя и адвокат и ссылался на отмеченные в том же самом комментарии недостатки законодательного акта (неопределённость площади), суд принял иск от представителя главы Администрации и постановил застройщику в соответствии с КоАП РФ выплатить в указанные сроки компенсацию жителям близлежащих к стройке участков.