Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Оформление новых земельных участков после раздела земли
Когда выполнен раздел земельного участка в собственность переходит уже не один, а несколько участков, которые нужно правильно оформить. Если раздел уже выполнен, территория может быть переведена на правасобственности или пользование (постоянное или бессрочное).
После раздела вместо одного участка, образуется несколько отдельных объектов, которые перейдут в собственность разным людям. Чтобы они получили свой юридический статус, им нужно присудить свой адрес. Присвоение адреса это также непростая процедура, которую выполняет орган архитектуры и градостроительства. Именно сюда нужно направить заявление, подкрепленное папкой документов.
Теперь можно ставить новый участок на кадастровый учет, чтобы официально закрепить за собой собственность. Составьте заявление, прикрепите к нему договор с другими собственниками о разделе исходной территории, решениесуда (если обращались в этот орган). Не забудьте взять кадастровый паспорт. Все это нужно отправить в отделение Государственного реестра. Полученная в ЕГРП выписка уже будет указывать новые параметры участка и его владельца.
Получить юридическую помощь по вопросу раздела земельного участка в собственности можно на нашем сайте.
Как разделить объект, принадлежащий одному собственнику
Размежевание земельного участка, собственником которого является один человек осуществляется в следующем порядке:
|
Этапы |
|
нанимаем кадастрового инженера для подготовки межевого плана |
|
собираем документы для регистрации права собственности на два новых надела |
|
оплачиваем госпошлину |
|
подаем заявление в Росреестр |
|
получаем выписку из ЕГРН на образованные участки |
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Соглашение между супругами
Если нет желания проходить через судебную процедуру раздела имущества, можно попытаться разделить его самостоятельно.
Земельный участок (при условии, что он был приобретен в период брака) не обязательно должен быть поделен между супругами поровну. Закон предусматривает отступление от равенства долей в пользу того или иного супруга.
Например, суд, рассматривая дела о разделе имущества, отступает от равенства в пользу того из супругов, у которого на воспитании остаются дети. Кроме того, может быть принят в расчет вклад каждого супруга в приобретенное имущество или потребность супруга в этом имуществе. Так, если для мужа или жены участок является источником доходов, то он сможет претендовать на большую идеальную долю участка. Именно идеальную, поскольку для выделения участка в натуре предусмотрена совсем другая процедура.
Каким бы ни было соглашение сторон, и как бы они не поделили землю, соглашение должно быть оформлено в письменной форме.
Что такое выдел земельного участка
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.
Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:
- при согласии, полученном от всех совладельцев;
- по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.
Как разделить участок через суд
Как разделить земельный участок на две части, если его владельцы не могут договориться между собой? В случаях, когда один из собственников не согласен на раздел имущества, необходимо обращаться в судебную инстанцию, и к сожалению, вопрос удастся решить исключительно таким способом.
Исковое заявление о разделе земли подается в районный суд по месту ее нахождения. Вместе с иском представляются документы на землю (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, план межевания) и другие доказательства, подтверждающие позицию истца.
Суд может отказать в разделе земли по различным основаниям, например, если по закону она относится в категории неделимых. В частности, не подлежат дроблению участки, предназначенные для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. В таких случаях земля не делится, а суд определяет порядок пользования землей каждым собственником.
Другим вариантом судебного решения относительно неделимого участка может быть продажа целого участка и распределение полученных средств между собственниками в соответствии с долями.
Все спорные вопросы по земельным наделам решаются на основании Земельного Кодекса Российской Федерации. Что касается деления участка по долям, то эта процедура обозначена в статьях 11.2 и 11.4.
А вот определение размеров этих долевых наделов, здесь имеется в виду максимальный параметр и минимальный, за это отвечает Градостроительный Кодекс. На основании этих двух законодательных актов производится межевание земли. Этот процесс доверяют так называемому кадастровому инженеру. Это не обязательно чиновник. Сегодня многие компании предлагают эти услуги за определенную плату. Главное, чтобы у этих компаний была лицензия на проведение данного типа работ.
Внимание! С компанией дольщики участка заключают договор, в котором указываются сроки проведения межевания, цена предоставляемых услуг и сроки определения границ новых участков.
Раздел многоконтурного земельного участка
В практике землепользования встречаются многоконтурные участки. Это — особые образования, в которых граница может включать в себя несколько замкнутых контуров. Например, пастбище или луг может располагаться через дорогу от основного двора или даже через улицу. Часть территории может вообще не быть земельным участком (озеро, пруд, заболоченная местность) либо не принадлежать к общей площади многоконтурного объекта.
В составе такого участка могут находиться земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Объект может появиться вследствие объединения, перераспределения иных участков, выдела со стороны структур, обладающих такими полномочиями.
Порядок раздела многоконтурных земельных участков ничем не отличается от такой же процедуры в отношении иных объектов. Необходимо также соблюсти условия в части наличия проезда, сохранения разрешенного вида использования и категории земель. Усложняется только процедура межевания. Вместе с этим растут затраты на оплату услуг кадастрового инженера.
Когда может понадобиться раздел земли
Хозяин — барин. Но чаще всего землю делят в целях заработка. Либо не от приятных обстоятельств (ссора, развод и т.п.).
- Для инвестиций
Когда компания покупает один земельный участок, с последующим его разделом. В таком случае дробление земельного участка представляет инвестиционный интерес, так как каждый новый земельный объект, размер которого хоть и меньше, будет стоить дороже целого. Например, новая образованная территория в городе Москва, ТИНАО, представляет собой особый интерес для подобных инвестиций.
- В результате развода
В браке о таком не думаешь, пока не возникает необходимость идти в суд, подавать иск о разделе и делить собственность.
- Дополнительный заработок
Покупаешь земельный участок для себя, а потом предлагаешь арендовать его часть. Аренда в этом случае выступает как дополнительный доход, который приносит арендатор.
- Расхождение интересов собственников физических и юридических лиц
Раздел участка с домом в судебном порядке
При невозможности достичь соглашения мирным путем, порядок деления имущества определяет суд. Обратиться в инстанцию может любой из владельцев. Ведение процесса зависит от подготовленности истца.
До судебного заседания заявитель может провести необходимые работы по выделению доли, а именно, изолировать помещение, подготовить технический план и проект раздела участка и дома. В этом случае суд назначит экспертизу, и если эксперт подтвердит допустимость отделения части недвижимых объектов, утвердит план. Дополнительно будут решены вопросы по компенсации, если доля одного из хозяев будет меньше установленной.
При отсутствии подготовки по техническому разделу, вопрос возможности выделения доли решает эксперт. При этом варианте велика вероятность отказа в иске по причине неделимости дома и земли.
Судебная практика раздела земельных участков достаточно обширна, но чаще всего встречаются иски о разделе земли между супругами после развода и исковые требования о разделе земельного участка, полученного в наследство двумя наследополучателями. Рассмотрим каждый их них на примерах.
Пример 1
Супруги Наталья и Иван Л. В период брака купили жилой дом с участком земли размером 15 соток, предназначенным для ИЖС. После развода каждый из супругов хотел остаться проживать в доме и пользоваться земельным наделом, и, если дом они смогли разделить, оборудовав два отдельных входа, то с разделом земли зашли в тупик. Каждый из них хотел использовать более плодородный участок возле дома, предлагаю оппоненту забрать дальний участок, который до конца не был облагорожен.
После долгих споров Наталья подала исковое заявление в суд с требованием разделить ЗУ, находящийся в совместной собственности супругов, при этом она предлагала отдать ей более «лакомый» кусок земли, но меньший по площади, а супругу передать залежную землю «на задворках».
Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, принял решение: разделить земельный участок, принадлежащий Наталье и Ивану Л. на правах долевой собственности в равных долях поровну, по 7,5 соток каждому, передав бывшим супругам по половине разработанного и половине целинного участков земли.
Пример 2
Два брата Николай и Алексей К. получили в наследство от отца участок земли под ИЖС площадью 6 соток и недостроенным домом. При этом Николай предлагал брату достроить дом для совместного использования его в дальнейшем под дачу. Алексей же предлагал продать землю вместе с недостроем и разделить вырученные средства, так как реальному разделу участок не подлежит ввиду его малой площади.
Для реализации задуманного Алексей подал исковое заявление в суд с требованием о продаже ЗУ и последующем разделе денежных средств поровну между ним и братом.
В судебном заседании Николай категорически отказался продавать недвижимость, мотивируя это тем, что земля и недостроенный дом – все, что осталось им в память об отце. Но Алексей был непреклонен.
Судья предложил братьям следующий вариант раздела: земельный участок и строение остаются в единоличной собственности Николая, который, в свою очередь, выплачивает Алексею половину стоимости дома и земли под ним. Братья согласились на такой вариант раздела и подписали мировое соглашение.
Особенности раздела земельного участка с домом
Если на даче или ином участке, например, выделенном под ИЖС, имеется строение, ситуация немного усложняется. Непосредственно для земельного надела она остается такой же, как описано ранее. Но делить придется еще и дом. Это — обязательное требование.
Есть еще несколько условий, без выполнения которых разделить участок с домом не удастся:
- Есть возможность предоставить каждому из собственников изолированное помещение жилого назначения.
- Ко всем частям здания можно организовать проезд или проход с улицы (дачной аллеи).
- Во всех помещениях есть доступ к электросети, проведен водопровод, есть независимые системы водоснабжения, отопления, канализации.
Чтобы установить, подлежит ли дом разделу, придется заказывать строительно-техническую экспертизу. При положительном заключении можно переходить уже к межеванию. Применительно к участкам кадастровый инженер подготовит межевые планы, к частям дома — техпаспорта. Их также ставят на кадастровый учет. Данные о первоначальном объекте из ЕГРН удаляются.
Раздел многоконтурного земельного участка
В практике землепользования встречаются многоконтурные участки. Это — особые образования, в которых граница может включать в себя несколько замкнутых контуров. Например, пастбище или луг может располагаться через дорогу от основного двора или даже через улицу. Часть территории может вообще не быть земельным участком (озеро, пруд, заболоченная местность) либо не принадлежать к общей площади многоконтурного объекта.
В составе такого участка могут находиться земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Объект может появиться вследствие объединения, перераспределения иных участков, выдела со стороны структур, обладающих такими полномочиями.
Порядок раздела многоконтурных земельных участков ничем не отличается от такой же процедуры в отношении иных объектов. Необходимо также соблюсти условия в части наличия проезда, сохранения разрешенного вида использования и категории земель. Усложняется только процедура межевания. Вместе с этим растут затраты на оплату услуг кадастрового инженера.
Услуги по разделу земельных участков
Стоимость наиболее востребованных юридических услуг по разделу земельных участков. О стоимости других услуг подробнее в разделе Цены.
Целевое назначение участков
Порой в ходе строительства объекта возникают обстоятельства, которые требуют принятия решения об изменении как назначения участка, так и функционального назначения объекта строительства. При этом застройщик готов продолжить строительство объекта по новому назначению и ввести его в эксплуатацию. Прежние нормы не позволяли это сделать, что в ряде случаев приводило к появлению долгостроев.
— Решение данного вопроса теперь передано в компетенцию местных органов исполнительной власти, которые вправе принять такое решение до завершения строительства объекта, — сообщил начальник главного управления регулирования земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра Госкомимущества. — Таким образом, у потенциального застройщика появляется возможность реализовать задуманный проект.
Что называется разделением земельного участка?
Прежде всего, речь идет о способе образования нескольких территориальных единиц из одного надела. Такая юридическая процедура сегодня регламентирована ЗК РФ. В процессе раздела старый объект снимают с кадастрового учета, а новые земельные участки регистрируются через Росреестр параллельно с оформлением имущественных прав.
Процесс раздела основан согласно таким основаниям, как:
- Полученное разрешение от местной администрации (в том случае если разделяемый объект пребывает в руках муниципалитета).
- Заявление от собственника земельного участка (собственно если земля — есть частная собственность).
После того, как завершится процедура раздела, объекты сохраняют за собой начальные виды разрешенного использования, а также категорию, что были изначально.