Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно узаконить пристройку к дому?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Если оформление началось до строительства, то понадобится разрешение на стройку и проект будущей пристройки. Данные бумаги помогут доказать, что все мероприятия проводятся на полностью законных основаниях. На заключительном этапе останется только оплатить госпошлинный сбор и обратиться в Росреестр для оформления прав на пристрой.
Не стоит опускать руки, если пристройка уже возведена, а соответствующего разрешения на нее нет. Возможно, владелец не знал о необходимости разрешения, потому и возвел строение самовольно. Законодательство не запрещает легализацию подобных объектов, но для этого потребуется немного побегать по инстанциям.
Многие не понимают, с чего начать процесс оформления. Все процедуры, связанные с государственными структурами, начинаются со сбора бумаг и многочисленных справок.
Как будет рассматриваться дело
Когда приходится решить вопрос, как оформить пристройку, нужно учитывать в Российской Федерации не всегда можно доказать законность самостроя по факту. Причин для этого предостаточно. Первая и самая важная — отсутствие соответствующих документов, подтверждающих попытки оформления пристройки по закону.
В результате обращения истца в суд, он, в свою очередь, назначает выполнение строительной экспертизы. Данный процесс будет не бесплатный, а все расходы берет на себя истец. Его проводят в обязательном порядке, чтобы проверить сооружение на соответствие всем законодательным нормам.
При отказе от этой процедуры суд имеет право сразу выдвинуть протест на оформление строительного проекта. Также узаконить самовольную пристройку к частному дому невозможно будет, если эксперты найдут нарушение СНиП или другие градостроительные нормы. Как вариант — суд заставит владельца привести жилой дом в первоначальный вид.
Алгоритм действий регистрации пристройки до начала строительства
При строительстве жилого дома должны соблюдаться все необходимые нормы, в том числе обязательные отступы от соседей, дороги и т.д. Реконструкция, т.е. изменение параметров в связи с возведением капитального пристроя, также должна подчиняться этим нормам. Чтобы не получилось, что его признают самостроем, лучше заранее согласовать с уполномоченным органом, получить разрешение. Для этого нужно сделать следующее:
Шаг 1. Подготовить проект планируемой пристройки.
Это можно сделать самому или обратиться к компетентному специалисту. При создании проекта необходимо учитывать особенности земельного участка и дома.
Для индивидуального жилого дома с этажностью вверх не более трех (не выше 20 метров от уровня земли), предназначенного для проживания одной семьи, проект реконструкции подготавливать не обязательно.
Шаг 2. Составить уведомление в адрес уполномоченного органа о намерении реконструировать дом.
Оформите и направьте в администрацию (отдел градостроительства) уведомление, где укажите свои персональные данные (ФИО, адрес, паспортные реквизиты), кадастровый номер дома, правоустанавливающие документы на землю, сведения о планируемых изменениях, способ получения разрешения. Все указанные данные необходимо подкрепить соответствующими документами.
Как легализировать пристройку в Москве по закону?
Если вы пока намереваетесь возвести пристройку в Москве в 2022 году, желательно сразу следовать всем требованиям закона. В уведомительном порядке выполнить это легко.
По данному порядку согласование и оформление выполняются следующим образом:
- Отправить заявление в территориальную администрацию. Вы заполняете бланк уведомления на реконструкцию объекта. В бланке необходимо заполнить все строчки и выполнить схему работ, которые намереваетесь осуществить.
- Подождать решения. Если решение будет положительным, вам придет ответное уведомление. В случае отказа администрации по той или иной причине – аргументированный отказ. После получения положительного ответа, разрешается открывать строительство.
- Отправить уведомление о завершении (о соответствии) реконструкции. Это следует делать после полного окончания работ по возведению пристройки. К уведомлению прикрепляем технический план. Техплан имеет право разработать лишь кадастровый инженер. Наша компания «Кадаструс» всегда готова оказать помощь в подготовке документа в Москве.
- Вслед за тем, как в администрацию будут доставлены все бумаги о том, что возведение пристройки окончено, эксперты осуществляют проверку соответствия. Отслеживают соответствие строительным нормам, ранее утвержденным параметрам. Если никаких отступлений не обнаружено, администрация выдает вам ответ. На этом ваше участие в легализации окончено и не нужно больше никаких действий. Все уведомления муниципалитет самостоятельно отправляет в Росреестр, чтобы зафиксировать изменения в ЕГРН.
Как легализировать пристройку в Омске по закону?
Если вы пока намереваетесь возвести пристройку в Омске в 2022 году, желательно сразу следовать всем требованиям закона. В уведомительном порядке выполнить это легко.
По данному порядку согласование и оформление выполняются следующим образом:
- Отправить заявление в территориальную администрацию. Вы заполняете бланк уведомления на реконструкцию объекта. В бланке необходимо заполнить все строчки и выполнить схему работ, которые намереваетесь осуществить.
- Подождать решения. Если решение будет положительным, вам придет ответное уведомление. В случае отказа администрации по той или иной причине – аргументированный отказ. После получения положительного ответа, разрешается открывать строительство.
- Отправить уведомление о завершении (о соответствии) реконструкции. Это следует делать после полного окончания работ по возведению пристройки. К уведомлению прикрепляем технический план. Техплан имеет право разработать лишь кадастровый инженер. Наша компания «Кадаструс» всегда готова оказать помощь в подготовке документа в Омске.
- Вслед за тем, как в администрацию будут доставлены все бумаги о том, что возведение пристройки окончено, эксперты осуществляют проверку соответствия. Отслеживают соответствие строительным нормам, ранее утвержденным параметрам. Если никаких отступлений не обнаружено, администрация выдает вам ответ. На этом ваше участие в легализации окончено и не нужно больше никаких действий. Все уведомления муниципалитет самостоятельно отправляет в Росреестр, чтобы зафиксировать изменения в ЕГРН.
Как узаконить пристройку к нежилому зданию
- Свидетельство о собственности на землю.
- Свидетельство о праве собственности на жилье.
- Справка БТИ.
- Разрешение ЖКХ.
- Выписка из домовой книги о количестве прописанных в доме.
- План на сооружение.
- Проект дома.
- Контрольная съемка пристройки. Она исполняется в масштабе 1:500.
- Согласие соседей, если пристройка имеет границу с их участком.
- Акт санэпидемической службы.
Типичным является случай, когда владелец земельного участка в пределах городской черты возвел на нем самострой, и хочет его узаконить. Если участок не находится на территории природоохранных или заповедных земель, то вполне осуществимо. Для этого придется представить документы на участок в регистрационную палату и справку, подтверждающую, что объект расположен именно на этой земле. Также, для того чтобы узаконить нежилой самострой понадобится кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.
В этом случае вы проходите тот же путь, что при планируемой пристройке:
- Подаете уведомление о реконструкции.
- Ждете ответ от администрации.
- Обращаетесь к кадастровому инженеру для подготовки техплана.
- Подаете уведомление об окончании работ.
- Ждете результаты проверки и уведомление о соответствии.
Процесс узаконивания помещения довольно сложный и часто непредсказуемый. Заранее невозможно спрогнозировать, сколько времени он займет. Неизвестно какие потребуются документы и справки, сколько времени уйдет на их сбор. До момента получения свидетельства о праве на вашу недвижимость может пройти довольно много времени.
Надо заметить, что в реальной жизни подобных строений множество. В частном секторе вообще не вошло в практику государственное регистрирование таких объектов, как веранда, гараж, сени, пристроенные кухни. Типовой проект индивидуального дома застройщик зачастую «дорабатывает» мансардами, балконами, не оформляя на это соответствующих документов.
Как делают пристройки к частному дому
Создание пристройки начинается с проектирования. Собственник выбирает тип пристройки, место примыкания к дому, способ сопряжения пристройки с крышей и стеной, тип фундамента и материал изготовления стен пристройки.
Фундамент — основа любой капитальной тяжёлой пристройки. Он не нужен для перголы или навеса, но необходим для гаража, эркера или веранды. Относительно лёгкую веранду можно поставить на сваи. Для гаража или эркера однозначно придётся заливать ленточный или плиточный фундамент. Очень желательно связать фундамент дома и фундамент пристройки.
В качестве материала для каркаса пристройки используют брус или сварные металлоконструкции. Материалом для стен может служить кирпич, ракушечник, пеноблок, листы OSB, доски. Для отделки используют лако-красочную продукцию, штукатурку, профнастил, в зависимости от того, какой материал использовали для строительства стен.
Разница в процедуре и ценах на узаконивание «пристройки» и «самовольной пристройки»
Оформление пристройки, на которую было дано разрешение администрации начинается с уплаты гос. пошлины в размере 350 рублей.
Если пристройка планируется на этапе строительства жилого дома, следует согласовать технический план и проект дома. Согласование перепланировки – 20 т.р., переделывание технического плана и др. документации – 10 т.р. Если строительство подходит к завершению – корректировка и согласование не требуется.
В ходе судебного разбирательства потребуется проводить экспертизу здания – 15 т.р. Чтобы узаконить самовольную пристройку, нужно сначала обосновать её безопасность, этой работой занимается выездная инженерная бригада – от 2500 до 5000 рублей.
И самая неприятная часть этой процедуры – уплата штрафа:
- За возведение пристройки без разрешения – 2000-5000 рублей, основываясь на ст. 9.5 КоАП.
- За использование самовольной пристройки — 500-1000 рублей по той же статье.
Как узаконить самовольную пристройку к дому
Часто владельцы частных домов самовольно строят капитальные пристройки без соответствующего разрешения. Домовладения с незарегистрированными надлежащим образом расширениями, не получится продать, сдать в аренду, а также оформить на них наследство, пока они не будут узаконены.
Пристрой, возведённый в неположенном месте не удастся оформить, и в соответствии с законом он подлежит сносу в добровольном или принудительном порядке. Если при строительстве пристройки не были нарушены требования СНиП хоть она и построена без разрешительных документов, её можно легализовать в судебном порядке.
Чтобы узаконить её в суде, собственнику необходимо провести техническую экспертизу и инвентаризацию сооружения, которые обойдутся владельцу в немалую сумму, а также доказать, что строение не ущемляет права соседей и не нарушает существующих строительных нормативов.
Как правило, при положительной экспертной оценке, наличии документов на право собственности на дом и земельный участок, а также заключении, что пристройка не затрагивает интересы третьих лиц, суд разрешает оформление самостроя. С решением суда нужно обратиться в ГАСК с заявлением о необходимости внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
✅ Нужно ли узаконивать пристройку к дому?
Пристройки к дому занимают пространство по высоте или ширине. Когда к дому на участке земли пристраивается дом, существующие характеристики участка изменяются — часть участка изымается. Присоединенные к коттеджу блоки должны быть узаконены. В противном случае собственник не может распоряжаться домом, см. статью 222 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Даже если вы попытаетесь завершить сделку, Росреестр установит, что дом примыкает к незаконному объекту, не указав его в документах. Никакой сделки не произойдет.
Кроме того, владелец самовольной постройки может быть оштрафован. Такая ситуация возникает из-за несоответствия между фактическим местоположением объекта недвижимости и местоположением, зафиксированным в техническом паспорте.
Возникает вопрос, какие расширения нуждаются в легализации, а какие нет. Согласно правилам, постоянные структуры должны быть зарегистрированы, в то время как структуры, не имеющие капитального характера, не нуждаются в регистрации.
- Постоянное строение — это строение, которое имеет общую стену с домом и, самое главное, фундамент. Тесная связь с землей обязывает владельца такой пристройки зарегистрировать ее в Росреестре.
Примерами постоянных расширений являются: Гараж, сауна, кухня, теплица и т.д.
- Некапитальные здания — Нежилые здания, которые не опираются на капитальный фундамент и не меняют коренным образом характеристики основного здания.
Примерами являются: Ступенчатое крыльцо, терраса, балкон, навес, пергола.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, легализация состоит из двух процедур — регистрации предстоящей реконструкции в органах власти (вместо разрешения) и регистрации права собственности на созданный объект. Теперь эти процессы унифицированы. Если проблем с регистрацией нет, то процедуру регистрации проводит сама администрация, без привлечения собственника.
Совет: Рекомендуется выполнять наращивание на винтовых сваях. Площадь застройки не должна превышать 50 квадратных метров. В этом случае расширение не будет считаться капиталом — не придется тратить деньги на его легализацию. Аналогичная ситуация складывается и с внесением изменений в кадастровую карту. Такие изменения не требуют легализации в Едином государственном реестре недвижимого имущества.
Верховный суд разъяснил, как правильно хозяину узаконить пристройку
Российская ГазетаРоссийская Газета
Но у части таких граждан уже после возведения дополнительных объектов могут возникнуть трудности с признанием права собственности на них. Поэтому для желающих улучшить свои дома очень важно знать, как правильно легализовать такие постройки и в каких случаях это сделать точно не удастся.
Это и объяснил Верховный суд, проверив материалы спора.
А теперь важные детали этого гражданского дела. Наша героиня, проживающая в Брянской области, расширила свой частный дом, пристроив к нему сарай и веранду.
После окончания строительства гражданка решила легализовать эти постройки. У местных чиновников она не нашла взаимопонимания, тогда собственница обратилась в суд с иском.
В зале суда, обосновывая свои требования, собственница объяснила, что возведенная недвижимость не нарушает чьих-либо прав. А еще веранда и сарай не влекут угрозы для жизни граждан. И истица была очень удивлена, когда суд ей отказал, а следующая инстанция подтвердила правильность отказа.
Брянские суды сослались на то, что пристройки к жилому дому оказались расположены на земле памятника природы регионального значения. Соответственно, возведенные сооружения нарушают права «неопределенного круга лиц» на благоприятную окружающую среду, решили первая инстанция с апелляцией.
Истица не согласилась с выводами местных судов и пошла жаловаться в Верховный суд. Там материалы дела изучили и сказали, что территории, где гражданка возвела сарай и веранду, уже больше 20 лет являются зоной особого режима. И женщина не могла об этом не знать.
На этой земле новое жилищное строительство и достройки запрещены. Суд даже напомнил собственнице решение областной администрации об особом статусе этого места. В итоге Верховный суд подтвердил правильность решения своих коллег .
А истице не удалось легализовать свои постройки.
Часто суды не удовлетворяют иски о собственности на самовольную постройку, если человек и не пытался ее узаконить
В каких случаях собственник сможет все-таки узаконить пристройки? Специалисты перечисляют необходимые для этого составляющие.
Так гражданину надо иметь права на участок, получить разрешение на строительство и градостроительный план, «в котором будут отражены все ограничения по застройке».
В спорной ситуации можно было возвести сарай и веранду как хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.
Но в большинстве случаев суды не удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если до начала строительства гражданин ничего не предпринял для легализации объекта.
Надо помнить, что по нормам Градостроительного кодекса, пристройки к жилым домам могут не относиться к объектам капитального строительства. При возведении, например, навеса или гаража разрешение на строительство получать не требуется.
А уже после окончания стройки надо будет лишь внести изменения в техническую документацию.
Есть ситуация, которая нередко возникает на практике. Это когда разрешение на строительство или реконструкцию не дают из-за наличия рядом с домом или дачей водоохранных и других санитарно-защитных зон. Такие «запретные» земли могут оказаться и около аэропортов.
Так что же делать собственнику? Специалисты перечислили, что должно быть у хозяина, чтобы проблем с достройкой не было. Первое — это наличие у собственника земли права на строительство объекта. Далее — соответствие параметров постройки требованиям градостроительных регламентов. И, наконец,
отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц и безопасность построенного объекта.
При таких спорах часто в суде встает вопрос, а были ли попытки собственника участка получить необходимую разрешительную документацию перед началом строительных работ.
Оформление пристройки к нежилому зданию
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Важно! Перепланировка помещения не требует получения специальной разрешительной документации, а вот реконструкция и переустройство – это работы, на проведение которых потребуются разрешения контролирующих органов.
Узаконивание перепланировки предполагает обращение в БТИ. В данном случае специалист Бюро выезжает на объект, проводит экспертизу и выдает новый техпаспорт. Документы направляются в Росеестр, где оформляют свидетельство права собственности.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.