Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Основной перечень документов для продажи квартиры
- Справка ЕГРН
Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
- Кадастровый и технический паспорт
- Выписка из лицевого счета
- Справки о составе семьи
- Предварительный договор купли-продажи
- Договор купли-продажи
- Акт приема-передачи квартиры
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
Шаг 3. Оценка недвижимости
Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.
Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.
Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:
- район расположения квартиры;
- удаленность от центра города;
- инфраструктура в микрорайоне;
- тип дома;
- этаж квартиры;
- количество комнат;
- особенности планировки;
- стоимость коммунальных платежей.
Как дистанционно пройти процедуры заключения сделки с недвижимостью
Важный этап — осмотр жилья. Можно ли его провести дистанционно? Технически для этого нет препятствий. Например, продавец может показать квартиру по видеосвязи или предоставить подробный видео- или фотоотчёт. Но при таком способе всегда есть риск что-то пропустить. Нельзя также исключить, что продавец умышленно скроет недостатки жилья. Поэтому лучший вариант — это лично осмотреть объект покупки. Только так вы сможете увидеть реальное состояние квартиры или дома.
Второй момент — проверка недвижимости и прав продавца. Дистанционно в полном объёме такую проверку сделать нельзя. Например, можно удалённо проверить существование имущества, права на него и обременения через сервисы Росреестра. Но если квартира, скажем, ипотечная, приобретена на средства маткапитала, то дистанционно удостовериться в том, что покупателем соблюдены все процедуры, невозможно.
Оптимальный вариант для успешного и быстрого прохождения этих двух этапов — договориться о встрече с продавцом и попросить его принести с собой все необходимые для проверки документы. Таким образом вы сможете лично осмотреть недвижимость и проверить документы на месте.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Необходимые документы
Любая сделка должна быть документально обоснована. Применительно к договору купли-продажи квартиры в документальном обосновании нуждаются:
- личность контрагентов: продавца и покупателя;
- право собственности продавца на квартиру;
- отсутствие на квартире обременений любого вида;
- отсутствие права собственности третьих лиц на квартиру;
- характеристики продаваемой квартиры.
То есть все документы, которые лягут в основу договора, будут носить правоустанавливающий и правоподтверждающий характер.
Так, в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», к документам, подтверждающим право собственности продавца, относятся:
- договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.
Документами, удостоверяющими личность контрагентов, являются:
- для граждан России и СНГ — паспорт;
- для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство;
- для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт;
- для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД;
- для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.
К документам, характеризующим квартиру, относятся:
- экспликация, которую следует получить в БТИ;
- поэтажный план, выдаваемый БТИ.
К документам, подтверждающим отсутствие обременений и отсутствие притязаний третьих лиц, относятся:
- выписка из домовой книги;
- единый жилищный документ.
Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.
Кроме того, потребуется подготовить также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета.
Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.
Советы участникам сделки
Совет Продавцу
Здесь хочу сразу напомнить или сообщить, если кто не знает:)
Подготовка к сделке с недвижимостью должна быть достаточно быстрой. Если вы проделали успешно всю ту работу по рекламе, презентации объекта недвижимости, поторговались и пришли к устраивающей вас цене — берегите своего покупателя.
Старайтесь оформить сделку купли-продажи в кратчайшие сроки
Собственнику, который осуществляет реализацию жилья, необходимо перед подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи в юстиции, проверить соответствие своих паспортных данных в Свидетельстве о праве собственности с реальными данными паспорта.
В случае, если нынешний собственник, менял паспорт, фамилию, прописку и т.д, то необходимо будет привести все данные в паспорте и Свидетельстве в соответствие, заплатив госпошлину в размере 200 рублей и оформив новое Свидетельство в юстиции.
Квитанция об оплате госпошлины берется та же самая, что и при оплате перехода права собственности.
Совет Покупателю
Чтобы не было недоразумений, расчет между новым собственником и продавцом квартиры, рекомендую производить в ближайшем отделении банка, посредством перевода денег с счета на счет или используя банковскую ячейку.
Я бы крайне не советовал покупателю и продавцу обменивать расписку на наличные денежные средства в самой юстиции — это чревато возможной потерей денежных средств, т.к. наше общество еще не совсем идеально в плане законопослушания, да и лишний раз будете провоцировать людей на кражу.
Не забывайте, что порядок расчета полного или частями, если это ипотека или сертификат), необходимо отразить в ДКП.
Составление предварительного договора купли-продажи
Это необязательно, но рекомендуется: таким образом стороны официально подтверждают готовность заключить сделку и впоследствии несут за это ответственность.
Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи квартиры:
- Он заключается в той же форме, что и основной договор купли-продажи. То есть в письменной. Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, и (или) если хотя бы одним из собственников является несовершеннолетний, потребуется участие нотариуса.
- В договоре четко должны быть прописаны:
- предмет (обязанность заключить договор купли-продажи);
- объект (квартира с указанием ее точного адреса и метража);
- стоимость квартиры;
- условия оплаты;
- сроки заключения основного договора купли-продажи.
- Если впоследствии одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, вторая сторона может принудить ее к этому через суд.
Выписка из квартиры и подтверждение отсутствия долгов по коммуналке
Предпродажная подготовка включает снятие с регистрационного учета всех проживающих в помещении, расчет по долгам за ЖКУ и капремонт.
Долги за ЖКУ не переносятся на нового собственника, однако во избежание дальнейших разбирательств с управляющими компаниями покупатели просят доказать их отсутствие. Справку получают в обслуживающей организации (УК, ТСЖ, ЖСК). Платежи по капремонту насчитывают не на владельца жилья, а на объект, поэтому долги могут перейти к покупателю. Справку об их отсутствии выдает региональный фонд капремонта.
Выписаться с жилплощади возможно на любом этапе и даже после совершения сделки, однако покупателю важно знать, что кроме него претендовать на проживание в помещении никто не будет. Снятие с регучета подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи. Для несовершеннолетних лиц требуется обязательная прописка в ином жилье. Снятие с учета производится по заявлению, направленному в отдел Главуправления по вопросам миграции МВД по месту выписки. Провести процедуру можно через МФЦ или портал «Госуслуги».
✅ Этапы покупки квартиры: последовательность, пошаговая инструкция в 2023
Планируя покупку жилья без риэлтора, первое, что нужно сделать — подробно описать порядок действий по продаже квартиры и пошагово ему следовать.
|
Этап сделки |
Действия |
Особенности |
|---|---|---|
|
Шаг 1. |
Поиск квартиры |
Оформление договора купли-продажи недвижимости предполагает приобретение квартиры на вторичном рынке. Если жилье приобретается от застройщика, оформляется договор долевого участия. Искать жилье для покупки можно у третьих лиц или родственников. При этом возможны такие варианты покупки объекта:
После выбора следует провести переговоры, а если квартира продается содольщиками — соблюсти процедуру получения согласий от всех собственников на продажу. |
|
Шаг 2. |
Сбор документов |
Данный этап наиболее важен для покупателя. От достоверности собранной информации зависит чистота сделки. Продавцу необходимо только получить гарантии в том, что сделка состоится, и деньги будут переданы в срок. |
|
Шаг 3. |
Оформление предварительного договора купли-продажи |
ПДКП необходим в следующих случаях:
В остальных случаях составление предварительного договора можно пропустить. |
|
Шаг 4. |
Оформление основного договора |
Документ составляется в соответствии с требованиями законодательства. В отдельных случаях понадобится обязательное нотариальное заверение. |
|
Шаг 5. |
Обеспечение безопасности сделки |
Для передачи денег может использоваться банковская ячейка или депозитный счет нотариуса. |
|
Шаг 6. |
Подача документов в Росреестр для госрегистрации права собственности |
В госоргане производится запись о переходе прав собственника от продавца покупателю. Без прохождения данной процедуры покупатель останется законным владельцем, имеющим право требования передать квартиру в собственность, но полноценно ею распоряжаться он не сможет. |
|
Шаг 7. |
Подписание акта приема-передачи |
С момента оформления акта покупатель отвечает за целостность недвижимого и движимого имущества, указанного в документе. |
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Документы для купли-продажи квартиры
Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.
Документы для купли-продажи квартиры следующие:
- паспорта представителей обеих сторон сделки;
- план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
- доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
- выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
- выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
- согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
- разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
- три экземпляра договора купли-продажи;
- заполненное заявление на регистрацию права собственности;
- платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.
Приостановка и отказ в регистрации права
Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:
- при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
- выявление факта наложения ареста на квартиру;
- отсутствие оплаты государственной пошлины;
- наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
- бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
- в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.
Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно
Как и при покупке машины, приобретение или продажа недвижимости сопровождается большим количеством правонарушений среди желающих «поднять денег по-легкому» и «развести лоха». В сделке встречаются две стороны – продавец и покупатель. В большинстве случаев именно покупатель подвергается большим юридическим рискам, нежели продавец. Это происходит по той причине, что продавец, как правило, получает то, ради чего он затевает сделку сразу: наличные денежные средства или оплату за объект путем безналичного банковского перевода сразу. То есть, его требования и цель сделки удовлетворяются немедленно.
В отличие же от продавца, покупатель порою покупает кота в мешке:
- объект незавершенного строительства со сроками его сдачи в далеком будущем
- вторичное жилье со скрытыми дефектами
- жилье по соседству с наркопритоном
- квадратные метры с долгами по коммунальным платежам
- квартиру, которую за день до него приобрели еще трое покупателей
- объект, о продаже которого подлинный хозяин даже не догадывается
- недвижимость с незаконными достройками, пристройками, перепланировками
- и т.д.
Разместить объявления о продаже квартиры
К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.
- Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
- Авито;
- ЦИАН;
- MLSN;
- Яндекс.Недвижимость;
- ЭТАЖИ;
- Из рук в руки;
- Юла.
Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.
В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.
- Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.
Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.
Договор купли-продажи квартиры через Сбербанк
Реализация жилплощади является достаточно сложной процедурой, поскольку речь идёт о значительных финансовых затратах и рисках. В связи с этим первым шагом является оформление предварительного договора, который должен содержать сведения о:
- покупателе и продавце (их Ф.И.О., контактных данных, реквизитах паспортов, адресах регистрации и проживания);
- месте нахождения жилья и его основных характеристиках (адресе, площади, этаже, кадастровом номере и т.д.);
- правоустанавливающей документации на жилище;
- стоимости жилплощади (не меняется до момента заключения основного ДКП);
- правах и обязанностях участников;
- покупке жилья в ипотеку (если оформляется займ);
- сроках подготовки к заключению основного ДКП;
- сумме залога;
- дате подписания;
- подписях покупателя и продавца.
Участники сделки вправе осуществить составление документа самостоятельно или прибегнуть к услугам квалифицированного юриста.
На основании данного соглашения специалистами Сбера производится составление основного договора, условия которого совпадают с указанными в предварительном соглашении, с учетом особенностей конкретной ситуации.