Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец предварительного договора купли продажи земельного участка.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Общие риски предварительного договора
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Чем отличается предварительный договор от соглашения о намерениях?
Следует различать понятия предварительного договора и договора о намерениях. Юридически это разные документы, влекущие определенные последствия в случае, когда достигнутые договоренности окажутся не исполнены.
Договор о намерениях и предварительный договор фиксируют желание заключить договор в будущем. Важно отличать первый документ от второго, поскольку только предварительный договор обязывает в соответствии с п.5 ст.429 ГК стороны совершить сделку. Соглашение о намерениях лишь подтверждает, что стороны достигли договоренности по какому-либо из этапов сделки.
Отличить предварительное соглашение можно по следующим особенностям:
- содержит точные сведения об объекте недвижимости, который станет предметом основного договора (в соглашении о намерениях возможно указание только приблизительных данных);
- имеет структуру, схожую с основным соглашением купли-продажи.
Как правильно составить договор?
Составляется документ в простой письменной форме в следующем порядке:
- наименование документа;
- дата составления и наименование населенного пункта, где он оформлен;
- реквизиты сторон соглашения (юридическое лицо указывает наименование в соответствии с уставными документами и ФИО лица, уполномоченного заверять договор от имени организации, физическое лицо заполняет ФИО полностью, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации);
- предметом соглашения является желание выполнить условия, которые необходимы для заключения основного договора в отношении недвижимого объекта. Например, подготовить необходимую документацию;
- документ может содержать также условия о порядке дальнейшего взаимодействия сторон: назначать встречи, определять порядок распределения расходов и т.д. Следует учитывать, что этот пункт не вправе содержать условия, которые будут ограничивать ответственность сторон за недобросовестные действия (п.5 ст.434.1 ГК);
- договор о намерениях не является предварительным, поэтому в нем запрещено указывать требование о заключении основного договора сделки;
- допустимо в соглашении установить условие, когда продавец обязуется, что в установленный период времени не станет предлагать недвижимый объект иным покупателям. Если такое условие установлено, то в рамках соглашения допустимо установить штраф за его нарушение;
- реквизиты и подписи сторон.
Составляется документ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Договор о намерениях не требует нотариального заверения.
До введения в действие ст. 434.1 ГК документ носил околоправный характер, что лишало подписавших его стороны уверенности в совершении оговоренной сделки. Сегодня эта статья закрепила юридическое значение договора, что позволяет подтвердить в суде факт ведения переговоров и даже согласования сторонами существенных условий будущего договора сделки.
Схожесть и различия предварительного и основного контрактов
Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.
Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.
Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.
Предварительный договор, заключаемый с застройщиками
Согласно существующему закону, рассматривающему строительство, застройщик может требовать от дольщика деньги, только если есть договор долевого участия (ДДУ). Так на законодательном уровне обеспечивается защита дольщиков от неправомерного использования их денег, а также уменьшаются другие риски, что могут возникнуть в рассматриваемом деле. Но это не отрицает того факта, что многие застройщики пытаются обойти ДДУ в поисках выгодных условий и выхода из жестких рамок, что выставляет рассматриваемый договор. Например, дольщикам предлагается вексельная стратегия, позволяющая предоставить, на первый взгляд, более выгодные условия, чем в уже упомянутой схеме.
Дольщику дают подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости, которая на данный момент только строится или вообще является проектом. А вот заключить основной договор будет возможно только после того, как жилье достроят и оно получит юридический статус собственности. Согласно закону, купить объект, которого нет, невозможно, но инвестиций в строительство это не касается. Именно на этот факт ориентируется застройщик.
Так, при заключении ПДКП лицо, внесшее плату, получает статус соинвестора, а вносимый им платеж становится обеспечительным. Таким образом соинвестор получает помимо права на имущество и ответственность за его возведение, поскольку он должен его финансировать. Застройщик же, помимо того, что должен выполнить строительство, по его окончанию должен сделать ещё один очень важный шаг – переоформить имущество на инвестора, заключив с ним окончательный договор купли-продажи.
В качестве гарантии соинвестор получает вексель с суммой, что он предоставил застройщикам. Если строительная компания не может оформить финальный договор на недвижимость, по предъявлению векселя она обязуется вернуть вложенные в проект деньги.
В каких случаях он необходим?
Неопытные продавцы могут не знать всех деталей, необходимых для продажи своего имущества. Лишь на этапе рассмотрения бумаг, большинство сталкивается с проблемами, когда не хватает каких-то документов.
К примеру, нельзя продать земельный участок с домом при отсутствии свидетельства на право собственности или без кадастрового паспорта. В этом случае, продавцу необходимо взять паузу, чтобы дополнить пакет документов. Если покупатель уже найден, с ним на период сбора и оформления всех справок заключается временный договор.
Со стороны покупателя может быть проблема, связанная с отсутствием полной суммы на руках. Если физлицо решается оформить ипотеку или кредит, то на сбор всех документов и перечисление суммы тоже нужно время.
Временный договор страхует продавца от всех рисков, в особенности, если ему придется давать на руки какие-то оригиналы правоустанавливающих документов.
В текущее положение дел могут вмешаться и жизненные обстоятельства. Например, срочный переезд или болезнь родственника. Если стороны уже оговорили все нюансы и не отказываются от своего решения, но готовы подождать, предварительный договор создает все условия для выполнения достигнутых договоренностей.
Согласно ГК РФ ст. 429 , предварительный договор купли-продажи недвижимости или, другими словами, договор о намерениях, составляется в трех экземплярах, в свободной письменной форме. Договор может быть составлен участниками сделки самостоятельно или нотариально заверен.
Учитывая законодательство РФ, договор о намерениях купли-продажи недвижимости должен содержать основные условия сделки, детальное описание предмета договора, срок, способ и порядок оплаты и передачи недвижимости.
Учитывая особенности предварительного договора он должен содержать следующее:
- Название документа, место и дата подписания;
- Данные участников сделки, включая паспортные. Для юридических лиц — регистрационные документы. Для доверенных лиц — нотариально заверенная доверенность и паспорт;
- Указание о намерении приобретения в будущем объекта недвижимости (предмета договора);
- Указать все идентификационные данные предмета договора, а также его состояние и дефекты;
- Дать ссылки на документы, которые подтверждают права владения продавцом данной недвижимостью;
- Стоимость предмета договора, по которой продавец согласен продать объект недвижимости, а покупатель приобрести;
- Порядок и способ расчета;
- Размер аванса;
- Присутствие/отсутствие у покупателя претензий по поводу жилья. Для этого пункта можно составить протокол разногласий в качестве приложения;
- Срок подписания основного договора купли-продажи;
- Права и обязанности участников сделки;
- Ответственность сторон;
- Срок действия предварительного договора;
- Иные условия;
- Дата, подпись, расшифровка.
Нужно ли заверять у нотариуса?
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости, согласно действующему законодательству, необязательно заверять в нотариальных конторах. Чтобы составленный предварительный договор считался действительным достаточно подписей сторон.
Исходя из юридической практики, лучшим решением будет обратиться к нотариусу при планировании какой-либо имущественной сделки. Это преследует цели:
- Исключить ошибки при составлении;
- Проверить документы второй стороны на подлинность;
- Обнаружить действия второй стороны, которые противоречат закону;
- Разъяснить каждый пункт и его особенности.
Для составления договора о намерениях, как самостоятельно, так и у нотариуса понадобятся следующие документы:
- Паспорта участников сделки;
- Подтверждение права владения недвижимостью продавца;
- Кадастровый паспорт на недвижимость;
- Техпаспорт и план объекта;
- Выписка из ЕГРН ;
- Выписка из домовой книги;
- Если предполагается продавать имущество, находящееся в общей или долевой собственности, то потребуется разрешение всех собственников на совершение сделки.
Когда не исполняется предварительное соглашение
Если одна из сторон без веских оснований уклоняется от выполнения обязательств по пред.договору или просто отказывается заключить основной, то у другой стороны есть выбор как поступить.
Обратиться в суд для принудительного заключения купли-продажи. Имеется смысл, когда сделка явно к выгоде истца. При этом поведение ответчика очевидно недобросовестное, то есть имеется нарушение преддоговорных условий и пр. Здесь важно чтобы пред.договор был правильно составлен. Ведь защитой ответчика может быть, в том числе, признания пред.договора незаключенным или недействительным.
Взыскание штрафных санкций. Они предусмотрены условиями пред.договора. Достаточно предъявить письменную претензию нарушителю. Если добровольно не уплачивает, то взыскание идет через суд.
Компенсация убытков. Потери могут быть разнообразными, главное их подтвердить документально. И связать эти потери с нарушением пред.договорных условий.
По предварительному договору о купле — продажи недвижимости, покупатель обязуется приобрести имущество в четко указанный срок, оплатить задаток и последующие выплаты в соответствии с соглашением. В свою очередь, продавец обязуется подготовить документы, привести имущество в надлежащий вид и продать квартиру после перечисления денег.
Форма составления договора всегда письменная. Можно заверить документ нотариально. Однако, если стороны не обговорили детали, договор может быть признан недействительным. Обязательства покупателя и продавца недвижимости вступают в силу с момента подписания бумаги. За несоблюдение соглашения, стороны могут привлекаться к административной ответственности и наложению штрафных санкций.
В договоре должны быть четко прописаны характеристики квартиры, дома, земельного участка. Все это в последующем фиксируется в соглашении о купле — продаже недвижимости. Обязательства по заключению сделки должны быть оговорены.
Предварительный договор о купле — продаже недвижимости состоит из следующих пунктов:
- объект и предмет заключения соглашения (квартира);
- стоимость жилого помещения;
- способ расчета;
- срок заключительного оформления сделки;
- паспортные данные участников договора.
Срок действия предварительного соглашения о купле — продажи недвижимости определяется обозначенной датой, однако, основной договор приема — передачи должен быть составлен и подписан сторонами не позднее чем по прошествии 1 года со дня регистрации.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в
- oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
- oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
- oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
- инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
- cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
- итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
- дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
- cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
- пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
- пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.
Договор купли недвижимости
Договор о намерениях купить недвижимость является гарантией того, что сделка состоится. Но, после подписания предварительного договора права владения на объект недвижимости не переходят от владельца второй стороне. Он лишь подтверждает актуальность условий и сроков совершения сделки.
Договор о намерениях купли-продажи недвижимости заключают по разным причинам. К наиболее популярным причинам заключения предварительного договора относят следующие:
- Сроки откладываются из-за нехватки финансов у покупателя;
- Отсутствие требуемых документов для совершения сделки у одной из сторон;
- Отсутствие возможности у одной из сторон быть в ЕГРН для оформления сделки;
- Приобретение жилья в новострое, которая еще не числится за застройщиком как собственность;
- Долгосрочная проверка документации в Росреестре;
- Приобретение жилья с обременением;
- Иные ситуации, которых довольно много.
Предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу и, если одна из сторон не желает исполнять установленные обязательства, то такие вопросы решаются в судебном порядке и с виновного возможно получить компенсацию или иное решение в пользу истца.
Существует соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимости. Оно не является юридически подкрепленным. Оно всего лишь описывает волеизъявление о намерениях покупки. Стороны не берут на себя никаких обязательств по исполнению. Если сделка сорвется, соглашение не будет являться веским аргументом для суда.
Сделка по приобретению недвижимости обычно состоит из четырех этапов, которые помогают избежать рисков и споров между участниками. К ним относят:
- Составление договора о намерениях;
- Оформление основного договора купли-продажи;
- Оформление акта приема-передачи;
- Регистрация перехода прав в ЕГРН.
Предварительный договор о намерениях может быть нескольких видов:
- Договор о намерениях купли-продажи без внесения задатка;
- Договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса;
- Предварительный договор о купле-продаже жилплощади.
Предварительный договор можно зарегистрировать в Росреестре по согласованию участников в качестве добровольного принятия такой обязанности.
Оптимально как для продавца, так и для покупателя, составлять договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса. Он гарантирует не только совершение сделки в установленные сроки, но и подкреплен финансово.
Составление такого рода договоров распространено при купле-продаже коттеджей, участков земли, иных построек загородного типа, а также для покупки жилья с обременением или для ипотечного займа. Все потому, что для заключения таких сделок требуется длительный сбор документации и различных разрешений.
Суть и цель составления
Предварительный договор купли-продажи земельного участка не является основной бумагой, а лишь подстраховывает участников, намеревающихся продать и купить недвижимость. Главное условие, при котором составляется соглашение – обоюдное согласие сторон с условиями реализации: размером цены надела, его состоянием и проч.
Случаи, когда рекомендуется составить документ:
- У покупателя нет нужной суммы для передачи ее продавцу в качестве оплаты. При этом в ближайшее время ожидается ее поступление – в качестве кредита, возврата долга от другого лица, перечисления заработанной платы и прочими способами. Покупатель желает зарезервировать за собой продаваемую землю путем внесения залога и составления гарантийной бумаги. Продавец также защищает свои интересы, т.к. его контрагент обязуется выкупить надел в установленный срок.
- Владелец не обладает полным пакетом документации, и его окончательная подготовка планируется на определенный срок. Гарантии сторон по отношению друг к другу аналогичны.
- У одной из сторон нет возможности физически присутствовать во время сделки или ее оформление на данный момент пока невозможно в силу независящих от контрагентов обстоятельств.
Договор о намерениях купли продажи квартиры (образец)
Описание документа. Образец договора о намерения купли продажи недвижимости по-другому называют предварительным договором, законодательное определение данного вида сделки содержится в ГК РФ ст. Подобное соглашения обычно фиксирует в себе все основные договоренности сделки, которую стороны планируют совершить в будущем времени. Договор намерения купли продажи недвижимости заключается между собственником недвижимого объекта либо его законным представителем и покупателем в случае, когда одна из сторон желает заключить сделку купли-продажи, но не имеет возможность сделать это прямо сейчас. Причинами заключения именно договора намерения, а не самого договора купли продажи недвижимости могут послужить:.
Соглашение о намерениях — это письменный договор, который заключается между двумя или более сторонами и содержит в себе сведения о нюансах будущей сделки.
Очень много вопросов касается темы заверения договоров о намерении у нотариуса. Ответим сразу – законодательство не обязывает граждан заверять договоры о намерениях купли – продажи недвижимости у специалистов, так как хватает и обычной подписи. Однако эта процедура очень полезна по ряду причин:
- Нотариус, заверяя документы, поможет выявить ошибки в договоре о намерениях, а так же обнаружить мошеннические действия одной из сторон;
- У нотариуса можно заказать и правильно оформить все документы, необходимые для купли – продажи недвижимости;
- Заверенный нотариусом договор о намерениях купле – продажи недвижимости проще использовать при спорах и разбирательствах в суде.