Договор перенайма: анализ споров

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор перенайма: анализ споров». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Продление договора аренды

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Как зарегистрировать переуступку прав аренды

Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:

• Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
• Заключить трёхстороннее допсоглашение.
• Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
• Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.

Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

• первоначальный договор аренды и все его приложения;
• допсоглашение о перенайме;
• копии паспортов всех участников сделки;
• доверенности, если у участников есть представители;
• квитанция об оплате пошлины.

Согласно действующему российскому законодательству, дополнительное соглашение к договору аренды составляют в случае внесения в него изменений, корректирующих правоотношения между субъектами. Как показывает практика, стороны прибегают к применению рассматриваемого документа в следующих случаях.

Случаи:

продление или сокращение периода временного пользования участком;

снижение или увеличение объема арендной платы;

передача права пользования и/или владения третьим лицам;

изменение площади участка, перенос границ;

смена порядка внесения арендных платежей или их расчета;

наделение субъектов правоотношений дополнительными правами и обязанностями, либо ликвидация некоторых из них;

внесение дополнительных условий.

Бесплатная консультация юриста

Перемене лиц в обязательстве посвящены положения главы 24 ГК РФ, которые определяют общие положения и правила, регулирующие определенные отношения сторон по перемене лиц в обязательстве. В действующем Гражданском кодексе РФ перемена лиц в обязательстве может происходить следующими способами: — уступка права требования; Особенностью всех отношений, связанных с переменой лиц в обязательстве является определение конкретного порядка изменения субъектов гражданско-правового обязательства.

Вместе с помещением в аналогичном порядке сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в помещении имущество, перечисленное в Приложении 2 к настоящему договору.
Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.

Особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно только в случае, если договор заключен на какой-либо срок. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом договором аренды нежилого помещения может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок. В данной норме отражена особенность договора аренды, которая заключается в возможности решения вопроса о расторжении договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве

Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.

Предметом договора в такой ситуации будет указание на то, какое обязательство передается. Также нужно указать реквизиты первоначального соглашения (решение АС г. Москвы от 28.08.2015 по делу № А40-79001/15).

Найти образец договора замены стороны в обязательстве и более подробно узнать о тонкостях его составления можно из других наших статей, например Договор переуступки права требования – образец.

Итак, соглашение о смене стороны в договоре должно включать положения о переходе всего комплекса прав и обязанностей от выбывающего участника к новому, его заменяющему. Такое соглашение и договор замены стороны в обязательстве — это документы, порождающие различные правовые последствия. В 2-м случае речь идет о договоре цессии или перевода долга.

Образец договора аренды земельного участка

Недвижимость — особый объект гражданских прав 1. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества 2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью Глава 3. Процедура государственной регистрации 3. Приостановление и прекращение государственной регистрации Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации 4. Прекращение общей собственности Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью 5.

Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать п. Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве как в рамках договора уступки права или цессии , а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН В ДОГОВОРЕ

Указанное соглашение о передаче прав и обязанностей (как и сам договор аренды) должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.

Цель настоящей статьи — обратить внимание лиц, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, на некоторые вопросы, связанные с передачей их прав и обязанностей по таким договорам аренды третьим лицам. Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм), так как на практике землепользователи часто не различают эти две абсолютно разные юридические конструкции. В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.

Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка

• Изменения могут вноситься только после достижения обоюдного согласия участников сделки.
• В случае если стороны, которые подписывали основной договор, не могут прийти к договорённости по поводу новых условий, тогда инициатору внесения поправок имеет смысл рассмотреть возможность обращения в суд.
• В соответствии с действующим законодательством составление дополнительного соглашения в одностороннем порядке не допускается.
• Возможно внесение фундаментальных изменений по части:
  • арендной платы (ст.614 ГК) — Статья 614. Арендная плата;
  • сторон договора (ст.617) — Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон;
  • предмета соглашения (ст.607) — Статья 607. Объекты аренды;
• Если основной договор подлежал регистрации в госорганах, значит, таким же образом должен быть зарегистрировано и дополнительное соглашение.

Требования законодательства устанавливают, что дополнительное соглашение должно заключаться теми же сторонами, которые подписывали основной договор. Если одна из сторон является юридическим лицом, то подписантом дополнительного соглашения может выступать любое лицо, которому были предоставлены соответствующие полномочия от имени организации.

Смена стороны в договоре

Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

Из чего следует, что право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма, заключенного на срок менее трех лет, госрегистрации не подлежит.

Такой вывод подтверждается Методическими рекомендациями по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденными приказом Минюста от 13.10.2010 г.

№ 2500/5, а также письмом Минюста от 18.10.2010 г. № 12873-0-26-10-19

*. Если срок действия договора аренды недвижимости составляет менее трех лет, право аренды по нему регистрировать не нужно.

Теперь о замене стороны в договоре аренды: физического лица – предпринимателя на физическое лицо.

Нормативная база В гражданском законодательстве закреплены понятия найма и аренды, как порядка временного пользования помещением. Заключение дополнительного соглашения осуществляется в том же порядке, что и основной договор, что определено ст.452 ГК РФ. Регистрация договора проводится в соответствии с ФЗ «О госрегистрации прав и сделок с недвижимостью».

Инфо

Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в ст.453 ГК РФ. Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий сделки невозможно.

Что представляет из себя договор переуступки права аренды земельного участка и его особенности

1. Хозяйствовать на арендуемой территории по своему усмотрению, соблюдая определенные договором ограничения.
2. Пользоваться для своих нужд (без права продажи) водными источниками, лесными угодьями, полезными ископаемыми и другими ресурсами, находящимися на земельном участке.
3. Производить осушительные, оросительные и другие виды работ, направленные на улучшение качества и повышение урожайности почвы.
4. Использовать результаты своей деятельности на арендуемой территории (продукцию, урожай) по собственному усмотрению.
5. Сооружать хозяйственные и иные строения, если это определено договором.
6. Требовать расторжения соглашения или возмещения затрат и убытков, понесенных из-за задержки передачи земли в пользование.
7. Прочие права, оговоренные соглашением и не противоречащие законодательству.

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.
Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

• гражданам;
• юридическим лицам;
• иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

• Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
• Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
• Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
• Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

• ведения на ней личного подсобного хозяйства;
• ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
• сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
• размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

1. Нецелевое использование земли арендатором
2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

• арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
• арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
• в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
• участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

• состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
• арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
• арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Такие признаки не позволяют провести грань между недвижимыми вещами и нестационарными объектами, в связи с чем возникает необходимость в выделении дополнительных признаков.В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) (Собрание законодательства РФ. 2005. № 1, (часть 1).

В интересах приобретателя рекомендуется также включать в условия договоров заверения продавца/арендодателя о том, что иные соглашения в отношении порядка пользования общим имуществом, которые не оговорены при заключении договора, отсутствуют.

Арбитражными судами также установлено, что арендатор нежилых помещений по договору N 013-А был уведомлен истцом о смене собственника такого имущества, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение к договору от 22.11.2006, подписанное со стороны ООО “Восток Медиа Сервис” без возражений (л.д. 27 – 28).

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Договор перенайма: анализ споров

Договор перенайма: анализ споров В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды ( перенаем), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ ( далее — ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду ( поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ( перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Похожие записи:

• В какой суд подавать жалобу на незаконное увольнение из органов внутренних дел?
• Три основных правила расчетов наличными с поставщиками
• Можно ли поменять имя и фамилию в паспорте?