Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем и когда он нужен

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем и когда он нужен». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

• В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.

Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.

Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.

• Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
• Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
• Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
• Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
• Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
• В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.

Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.

Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:

• cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
• итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
• paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.

BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.

Общие риски предварительного договора

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.

ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.

Когда и зачем заключается предварительный договор с задатком

Предварительный договор — это необязательный этап купли-продажи квартиры: стороны вправе им пренебречь и перейти сразу к сделке.

Но иногда официальное оформление достигнутого консенсуса необходимо. Например:

● если отчуждается собственность ребенка или подростка младше 18 лет. Если покупатель уже найден, а разрешения от опеки нет, то, пока оно оформляется, разумно было бы заручиться официальными гарантиями. А для большей надежности обговорить перечисление задатка. Потребуются такие гарантии и для покупки новой недвижимости: опека разрешит заключить договор, если предоставить подтверждение того, что взамен несовершеннолетний будет обеспечен другой крышей над головой. Таким подтверждением и выступает предварительный документ на новое жилье;

● если приобретатель оплачивает покупку с привлечением заемных средств, например в ипотеку. Банк, в который он обратился за займом, может потребовать составления предварительного соглашения, чтобы убедиться, что продажа точно состоится;

● если отчуждается объект, находящийся в залоге: чтобы комфортно его продать, можно попросить задаток и с его помощью погасить остаток долга. Такая схема работы возможна, если остаток по долгу маленький, — как правило, люди не готовы платить, когда еще не заключена основная сделка купли-продажи;

● если по каким-то причинам момент заключения основного договора откладывается. Например, потому, что у приобретателя нет всей суммы, но она скоро появится. Чтобы за период паузы никто не передумал, заключается документ о намерениях и обеспечивается задатком.

В чём отличие предварительного соглашения от основного договора купли-продажи?

ПДКП не является основанием для приобретения права собственности на недвижимость. Стороны не передают имущество и денежные средства.

Дополнительно существует ряд особенностей, на которые необходимо обратить внимание:

• предмет соглашения в ПДКП фиксируется не так детально, как в основном договоре. Достаточно отразить точный адрес помещения. Однако более подробное указание информации не является ошибкой;
• в ПДКП фиксируется цена квартиры, денежные средства после заключения договора не вносятся. Исключение составляют ситуации, когда стороны договорились о внесении аванса или задатка. Денежные средства идут в счет суммы по основному договору;
• срок действия предварительного соглашения ограничен. Он составляет один год. Затем предварительный договор признают недействительным по обоюдному согласию или могут расторгнуть в судебном порядке. Если речь идет об основном соглашении, точный срок не обозначен. Если договор был заключён и бумагу заверили у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, то она будет действовать до окончания исполнения обязательств. Допустима фиксация временных ограничений. Так, в договоре может быть прописано, что он начинает действовать после выписки жильцов или выплаты всей стоимости квартиры;
• ПДКП заключают строго в письменной форме. Заверять бумагу нотариально необязательно. Основное соглашение в некоторых случаях требует заверения. При этом обязательно предстоит зарегистрировать соглашение в Росреестре.

Нюансы предоставления задатка

Очень часто понятие путают с авансом. Однако между ними существует сильная разница. Определение задатка отражено в статье 380 ГК РФ. Здесь говорится, что он представляет собой сумму, которую одна сторона соглашения передает другой. При этом задаток включают в платёж, предназначенный для приобретения квартиры. Денежные средства предоставляют в качестве подтверждения серьезности намерений заявителя.

Вне зависимости от размера задатка, договор о его предоставлении должен быть оформлен в письменном виде. Документ регламентирует правоотношения сторон. Если пункты договора будут нарушены, продавца или покупателя могут привлечь к ответственности.

Допустим ряд исключений. В некоторых ситуациях исполнить договорённости может быть невозможно. В этом случае задаток возвращают. Однако если покупатель без веских причин отказывается приобретать квартиру, денежные средства остаются у продавца.

Существенные условия типового документа

В данном документе обязательно должны быть прописаны важные условия, которые дают возможность получить четкое представление о самом предмете договора. Без наличия таких условий договор не может считаться заключенным.

К существенным условиям типового договора можно отнести:

• Предмет договора (подробное описание квартиры: количество комнат, площадь, этаж и т.д.). Здесь же можно отметить, что право на эту квартиру документально подтверждается и указать каким именно документом (желательно свидетельством о государственной регистрации).
• Стороны договора – конкретные данные на каждого из участников (обязательно дата и место – в каком городе это происходит).
• Стоимость квартиры проставляется цифрами и прописью.

Особенности заключения

Предварительный договор обязывает заинтересованные стороны заключить основной договор купли-продажи с переоформлением в дальнейшем права собственности. Основные условия, прописанные в преддоговоре, переносятся в неизменном виде. Документ подписывается до получения денежных средств, является основанием для их выплаты. Факт передачи оговоренной суммы подтверждается распиской, составленной согласно существующим требованиям.

Предварительный договор подтверждает серьезность намерений сторон, но не обеспечивает 100% гарантии. Если в течение указанного срока не совершается сделка, документ теряет юридическую силу, переводить задаток не следует. Поскольку предварительный договор нигде не регистрируется, только заверяется нотариально, продавец может в любой момент изменить свое решение. Во избежание таких ситуаций, передается задаток, который удерживает от подобных решений обе стороны.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:

1. В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
2. По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
3. В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.

Составить и правильно оформить предварительный договор можно как с помощью специалистов, так и самостоятельно, используя для этого следующий образец:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи квартиры с уплатой задатка (место составления, город) (дата составления) Продавец (Ф. И. О. собственника жилплощади, год рождения, паспортные данные, место прописки) с одной стороны и Покупатель (Ф. И. О., год рождения, паспортные данные , место прописки) с другой стороны подписали настоящий Договор о следующем: 1. Предмет соглашения (по пунктам наименование недвижимости, которая продаётся, её адрес, кадастровый номер, этажность, площадь, количество комнат, прочие характеристики по документам, стоимость продажи, срок оформления сделки, отсутствие обременений, прочее на усмотрение сторон). 2. Порядок оплаты (по пунктам сумма задатка, дата его внесения, способ перечисления). 3. Основные положения (по пунктам когда сделка вступает в силу, в каких случаях он может быть расторгнут, кто уплачивает государственную пошлину и оплачивает расходы на оформление, в каком порядке будет рассмотрены споры, прочее по желанию сторон). 4. Возвращение задатка (по пунктам в каком порядке и сумме будет возвращён залог в случае отмены сделки по вине покупателя и по вине продавца, а также по обоюдному согласию сторон, в какой срок и каким образом).

Продавец (подпись, Ф. И. О. продавца)

Покупатель (подпись, Ф. И. О. покупателя)

Что следует учитывать

Чтобы соглашение не стало ничтожным, и не возникали проблемы с подписанием основного, сторонам следует учесть и отразить в нем следующие моменты:

• правоспособность и дееспособность каждой стороны;
• отсутствие обременений, прав третьих лиц и нарушенных прав несовершеннолетних на приобретаемое жилье;
• цену квартиры полностью;
• данные паспорта и регистрации, телефоны.

Дополнительными пунктами договора устанавливают:

1. срок, в который продавец обязан подготовить все документы;
2. порядок предоставления покупателю их копий;
3. осмотр жилья и его технического состояния;
4. порядок проверки достоверности представленных документов;
5. размер аванса или задатка, а также условия скидок по ним;
6. кто и в каких долях несет расходы по сделке, оплачивает госпошлины;
7. кто платит за услуги аренды банковской ячейки, если она используется при передаче денег;
8. иные пункты по усмотрению сторон.

Типовой образец предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком

Предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет простую форму и обязательно оформляется в письменном виде. При этом документ не требует обязательного нотариального заверения. Заверять договор у нотариуса можно только по желанию участников.

Рассмотрим основные пункты, которые должны быть прописаны в договоре:

• Название и номер договора. Обязательно следует указать, что данный договор является предварительным;
• Дата и место подписания. Важно указать конкретную дату, а также населенный пункт, где подписывается документ;
• Информация об участниках сделки. Для этого понадобятся паспортные данные продавца и покупателя. Лучше всего указывать полную информацию и на подписание брать паспорт, чтобы контрагент мог проверить подлинность указанной информации;
• Цена договора. Описывается цена на недвижимость, которая впоследствии будет перенесена в основной договор без изменений. Цена прописывается цифрами и прописью, а также указывается валюта;
• Порядок оплаты и задаток. Важно описать каким способом будет производиться оплата, а также описать сумму задатка. Чаще всего сумма задатка колеблется от 5% до 10% от общей стоимости. Указывается когда и каким образом будет выплачен задаток. Чаще всего его платят в момент подписания предварительного договора. В таком случае стоит уточнить, что задаток оплачен, и продавец его получил (об этом будет свидетельствовать его подпись в конце договора). Если задаток оплачивается отдельно, то следует взять расписку с продавца о получении денежных средств;
• Предмет договора. Следует описать недвижимое имущество согласно его технической документации. Сюда входит площадь, адрес и так далее. Помимо описания по техническим документам, стороны могут добавить свое личное описание (например, недостатков);
• Срок действия предварительного договора. Подобный документ имеет ограниченный срок действия, конечной датой которого является момент подписания основного договора. Поэтому сам срок действия указывать не обязательно, достаточно просто указать дату подписания основного документа;
• Обязанности и ответственность сторон. Описываются обязанности, которые стороны должны выполнить на основе предварительного договора. Помимо этого описывается ответственность сторон, в случае не выполнения данных обязательств. В данном случае речь идет о задатке;
• Подписи сторон. С момента подписания договора он ступает в силу, и стороны могут начинать выполнять данные в нем обязательства.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи комнаты?

Стороны предстоящей сделки вправе оговорить все моменты и зафиксировать их в письменном виде. Для этого и существует такой документ, как предварительный договор купли-продажи. Продажа комнаты требует времени на то, чтобы известить соседей, ведь они имеют первоочередное право ее выкупа. Помимо этого у покупателя тоже могут возникнуть временные трудности с приобретением недвижимости.

Чтобы закрепить устные договоренности и практически заручиться уверенностью в том, что сделка будет совершена, стороны подписывают соглашение. Основными пунктами его являются:

1. Предмет договора. В этом случае предметом выступает не сама комната, а договоренность ее продать и купить, т.е. подписать окончательный договор (ст. 554 ГК). Одновременно в тексте перечисляются характеристики жилого помещения, дающие возможность, точно его идентифицировать.
2. Правоустанавливающие документы. Следует указать сведения о документе – основании для возникновения права собственности на комнату у продавца. Это может быть договор сделки, свидетельство о вступлении в наследство и т.д. Здесь же приводятся реквизиты свидетельства, подтверждающего регистрацию права на имущество (или выписки из ЕГРН).
   

   Следует уточнить так же, что комната не имеет обременений, ограничений по распоряжению, а также не находится под арестом.

3. Цена соглашения (договорная цена комнаты). Обязательным условием является указание цены комнаты, за которую стороны договорились ее купить и продать, в рублях (ст. 555 ГК).
   

   При этом недопустимо наличие в предварительном соглашении условия, требующего полной оплаты указанной стоимости до момента оформления самой сделки купли-продажи основным договором.

4. Стороны. Реквизиты сторон соглашения прописываются полностью в соответствии с личными документами (удостоверениями личности, доверенностью).
5. Права и обязанности участников договора. Документ должен содержать все моменты, о которых договорились стороны сделки. При этом необходимо указать не только права и обязанности, но и сроки их выполнения. Это касается, в первую очередь, порядка передачи комнаты покупателю, чтобы избежать со стороны продавца затягивания сроков.
6. Условия о задатке. Договоренности, достигнутые в устной форме, стороны вправе скрепить материально при помощи задатка. Если покупатель вносит задаток, то этот пункт обязательно вносится в соглашение, при этом оговаривается условие его возврата при срыве сделки. Возврат регулируется п. 2 ст. 381 ГК РФ. Сумма задатка обязательно учитывается в счет оплаты стоимости комнаты.
   

   Можно учесть в договоре один нюанс, когда собственники других комнат в квартире могут воспользоваться своим правом выкупа продаваемой комнаты. И чтобы задаток вернулся в полном объеме Покупателю, а Продавец не выплачивал двойную сумму, прописать, что задаток по предварительному договору будет признан авансом и полностью возвращен.

   Подробнее о задатке…

7. Срок подписания основного договора. Стороны вправе, но не обязаны уточнить дату или период заключения договора сделки. Если они конкретно не указаны, то в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ срок принимается в календарный год от даты составления предварительного договора.
   

   Документ теряет свою силу, если никто из сторон в указанный срок не вышли с предложением о подписании основного договора.

8. Иные пункты. Стороны вправе уточнить в договоре условия разрешения финансовых вопросов относительно предстоящей сделки. Так, можно закрепить, кто будет оплачивать расходы на услуги нотариуса, на аренду ячейки у банка, на оплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Как правильно разорвать предварительный договор?

В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.

Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка.

Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.

Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.

Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.

Кратко — что указать в предварительном договоре?

• Обязательно пропишите сроки действия предварительного договора, иначе он будет действителен в течение года.

• Если вы покупатель, укажите предмет предварительного договора, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец поднимет стоимость квартиры во время заключения договора.

• Пропишите все характеристики квартиры: адрес, расположение, площадь, количество прописанных человек. Если будете судиться из-за нарушений соглашения, а в договоре будут ошибки в технических характеристиках, суд признает договор недействительным.

• Не вносите задаток или аванс в сумме более 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что деньги будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Возвращать деньги придется через суд.

• Зарегистрируйте договор у нотариуса — это будет страховкой для продавца, в случае нарушения условий соглашения.

• Пропишите сумму штрафа в случае нарушений сделки в одностороннем порядке.

Похожие записи:

• Как оформить ветеранское удостоверение
• Социальные пенсии повысят с 1 апреля 2023 года
• Инструкция: как оплачивается больничный лист по новым правилам